Bitta raqamdan boshlaymiz: 38,18 milliard baht. Bu AssetWise kompaniyasining hali xaridorlarga topshirilmagan, ammo allaqachon shartnoma imzolangan va oldindan to'lov qilingan uylar qiymati. Dollarga o'girsak (32,5 baht/dollar kursi bo'yicha), bu deyarli 1,17 milliard dollar kelajakdagi daromad bo'lib, allaqachon xaridorlar tomonidan imzolab qo'yilgan. AssetWise - Tailand birjasida (SET) ro'yxatga olingan va hozirgi condo bozori pasayish davrida ham o'sish ko'rsatayotgan noyob kompaniyalardan biri.
2026-yil martiga qadar bu kompaniyaning yarim yillik daromadi 5,69 milliard baht bo'lib, bir yil oldingiga nisbatan 57% ga oshgan. Lekin bu o'sishni yangi sotuvlar bilan aralashtirmaslik kerak: Tailand buxgalteriya standartlariga ko'ra, daromad faqat mulk egasiga rasman topshirilgan (transfer) paytda hisobga olinadi, shartnoma imzolangan kunda emas. Ya'ni bu o'sish - ilgari sotilgan uylarning hozir jismonan topshirilishi natijasi.
O'zbek investor uchun asosiy savol: bu raqamlar Phuketda nimani anglatadi? Javob oddiy - kompaniyaning yaqin oydagi topshiriladigan obyektlarining katta qismi Bangkok va Phuketga tegishli, va aynan Phuket portfeli talabning qayerga siljiganini aniq ko'rsatadi: tanilgan brend, professional boshqaruv kompaniyasi va ijaraga aniq model bo'lgan loyihalarga.
AssetWise'ning 38 milliard bahtlik backlog'i aslida nimani bildiradi?
'Backlog' - bu xaridor imzolagan, lekin hali Yer boshqarmasida (Land Department) rasmiylashtirilmagan sotuv shartnomalarining umumiy qiymati. Pul faqat topshiruv vaqtida daromad sifatida qayd etiladi. AssetWise holatida 38,18 milliard baht backlog kompaniyaning yarim yillik 5,69 milliard bahtlik daromadidan taxminan 3 baravar katta - bu esa bir necha yillik kelajakdagi daromad allaqachon 'qulflangan' degani.
Bu ayni paytda ikki narsani anglatadi. Birinchidan, kompaniya qurish va topshirishdan tezroq sotmoqda - bu talab kuchli ekanligining belgisi. Ikkinchidan, Tailand Markaziy banki mahalliy xaridorlar uchun ipoteka siyosatini qattiq ushlab turgan va ichki talab pasaygan bir sharoitda, bu bo'shliqni to'ldirayotgan asosan xorijiy kapital - va bu ayniqsa Phuketda ko'rinadi.
ASW va Rhom Bho Property'ning The Title brendi ostidagi birlashgan portfeli 47,4 milliard baht qiymatida baholanadi, va shu portfelning 57% buyurtmalari aynan Phuketga tegishli. Kompaniya buni 2028-yilgacha daromad ko'rinishini ta'minlaydigan omil sifatida ko'rsatadi.
Nega backlog kvartal daromaddan ko'proq narsani aytadi?
Daromad - orqaga qaragan ko'rsatkich. U 2-3 yil oldin qurilgan uylarni aks ettiradi. Backlog esa oldinga qaragan ko'rsatkich: u qancha xaridor allaqachon shartnoma imzolab, depozit to'laganini ko'rsatadi.
Shuning uchun tahlilchilar backlog'ga ko'proq e'tibor beradi - ayniqsa xorijiy xaridorlar ko'p bo'lgan bozorlarda, chunki mahalliy ipoteka siyosati bu raqamga ta'sir qilmaydi.
Phuketda xaridorlar aslida nimani sotib olishadi?
Orolda endi arzon studiyalar davri o'tib bo'ldi. 8-15 million baht byudjeti bilan kelayotgan xaridor kvadrat metr sotib olmaydi - u operatsion tizim sotib oladi: kim ijarani boshqaradi, past mavsumda bandlik qanday, jihozlarni almashtirish uchun kim to'laydi va daromad egasi bilan operator o'rtasida qanday bo'linadi.
Brend - bu boshqaruv xavfini professional operatorga o'tkazish usuli. Aynan shu narsa narx premiyasini tushuntiradi. Va aynan shu sabab orolga tayyor operatsion model bilan kirgan devoloperlarning backlog'i o'sib borayotganini izohlaydi.
Yana bir, unchalik yoqimli bo'lmagan sabab bor. Rossiya, Qozogiston yoki Xitoydan kelgan xaridor odatda qurilish va operatsiyalarni shaxsan nazorat qila olmaydi. Birjada ro'yxatga olingan devoloper loyihasi esa - aslida faqat interyer dizayni emas, balki ochiq moliyaviy hisobotni sotib olish demakdir. Xuddi shu mantiq O'zbekistondan keladigan xaridorlar uchun ham amal qiladi: masofadan turib qurilishni kuzatish imkoni bo'lmagan holatda, ochiq hisobot va tan olingan brend real himoya vositasiga aylanadi.
Bu mantiq qayerda ishlamaydi?
Endi noqulay qismga o'tamiz.
Brend premiyasi qayta sotishda yaxshi ishlamaydi. Birinchi xaridor boshqaruv kompaniyasi va lobbi uchun 20-35% qo'shimcha to'laydi; besh yildan keyingi ikkinchi xaridor esa hududdagi haqiqiy kvadrat metr narxiga va o'tgan yilgi haqiqiy sof daromadga qaraydi. Agar real sof daromad brashyurada va'da qilingan 7-8% o'rniga 4-5% bo'lib chiqsa, premiya yo'qoladi. Farq deyarli har doim bir joyda paydo bo'ladi: reklama qilingan foizlar yuqori bandlik darajasidagi yalpi daromaddan hisoblanadi, ammo egasi operator komissiyasi, komunal xizmatlar, ta'mirlash fondi, soliq va may-oktyabr yomg'irli mavsumidagi bo'sh turish kunlaridan keyingina to'lovni oladi.
Ikkinchidan, backlog topshirish kafolati emas. Tailandda ba'zi xalqaro xaridorlarga tanish bo'lgan mexanizm - pulni qurilish tugaguncha bloklangan hisobda saqlash - mavjud emas; shartnoma bo'yicha to'lovlar to'g'ridan-to'g'ri devoloperga o'tadi va qurilishni moliyalashtiradi. Yagona haqiqiy himoya - devoloperning moliyaviy holati, tugallangan loyihalar tarixi va sotuv shartnomasining tuzilishi. Aynan shuning uchun ochiq moliyaviy hisobot shunchaki obro' masalasi emas, amaliy ahamiyatga ega.
Uchinchidan, g'arbiy qirg'oq zich qurilmoqda. Bang Tao, Layan va Kamala har biri bir vaqtning o'zida bir necha katta hajmdagi yangi obyektlarni o'zlashtirmoqda, va bugungi backlog tugallangan binoga aylanguncha, bir xil ijarachilar puli uchun raqobat kuchayadi.
Xorijiy xaridor uchun huquqiy asosiy chegaralar qanday?
Xorijlik shaxs Tailand qonunchiligiga ko'ra har qanday kondominium binosining sotiladigan maydonining faqat 49% qismida to'liq mulk huquqi (freehold) bilan uy sotib olishi mumkin, brendli loyihalar bundan mustasno emas. Qolgan 51% xorijliklar uchun faqat leasehold (ijara huquqi) asosida mavjud, odatda 30 yil muddatga, yangilash imkoniyati bilan.
Xorijiy xaridordan kelgan to'lov chet eldan xorijiy valyutada kelishi va Tailand ichida bahtga aylantirilishi shart; bank Foreign Exchange Transaction (FET) formasini beradi, bu forma bo'lmasa Yer boshqarmasi freehold mulkni ro'yxatga olmaydi. Bu qadam ko'pincha e'tibordan chetda qoladi, lekin depozit to'lashdan oldin bank orqali qanday o'tkazish kerakligini oldindan aniqlashtirish kerak.
Bozor ko'rsatkichlari qanday va ular nimani anglatadi?
| Ko'rsatkich | Qiymat |
|---|---|
| AssetWise yarim yillik daromadi | 5,69 milliard baht (yillik +57%) |
| Bajarilmagan shartnomalar (backlog) | 38,18 milliard baht (2026-yil mart holatiga) |
| The Title portfeli (ASW + Rhom Bho) | 47,4 milliard baht |
| Phuket ulushi portfelda | 57% buyurtmalar, 2028-yilgacha ko'rinish |
| Brendli mulk narx premiyasi | taxminan 20-35% (o'xshash brendsiz takliflarga nisbatan) |
| Phuketda villa sotuvlari o'sishi (2025) | 12,9% |
| Xorijlik uchun freehold chegarasi | binoning sotiladigan maydonining 49%-i |
Bu raqamlar shuni ko'rsatadiki, 8 million bahtdan yuqori segmentda talab asosan xorijiy kapitalga bog'liq, ayniqsa Bang Tao, Layan va Kamala kabi g'arbiy qirg'oq hududlarida.
Bizning tavsiyamiz qanday?
Agar byudjetingiz 5-6 million bahtdan kam bo'lsa, brendli Phuket loyihalari sizga mos emas - bu narxda brend premiyasi daromadni yeydi va siz yuzlab bir xil studiyalar bilan raqobatlashishingiz kerak bo'ladi. Bu segmentda Bangkokning BTS/MRT stansiyalariga yaqin condolariga qarash mantiqiyroq, chunki u yerda ijarachilar yil davomida yashaydi, faqat to'rt oy emas.
8 million bahtdan yuqori segmentda esa mantiq teskariga aylanadi. Bu holda biz uch tekshiriladigan mezonga asoslanib loyiha tanlashni tavsiya qilamiz: devoloper birjada ro'yxatga olingan va backlog'ini oshkora e'lon qiladi; operator orolda haqiqiy bandlik ko'rsatkichlari bilan allaqachon ishlaydi; va ijara shartnomasi 6% dan yuqori kafolatlangan daromad va'da qilmaydi (bunday va'dalar odatda oshirilgan kirish narxi bilan qoplanadi).
Ko'pchilik xaridor e'tibor bermaydigan bir qadam bor: obyektni fevral emas, iyul yoki sentyabrda, past mavsumda ko'rish. Bu oylar sohil va yo'llarning real holatini pik mavsumdan ko'proq ko'rsatadi.
Agar Tailandda mulk sotib olishni jiddiy o'ylayotgan bo'lsangiz, Tailand Ko'chmas Mulki jamoasi devoloperning moliyaviy hisobotlarini, backlog tarkibini va shartnoma shartlarini tekshirib berishi mumkin - bu qadamni o'tkazib yuborish keyinchalik qimmatga tushishi mumkin.