Tasavvur qiling: Toshkentdan investor Rawaida kondominium sotib olishni rejalashtirmoqda, sotuvchi esa yillik 7% garantiyalangan ijara daromadini taklif qilmoqda. Ko'rinishidan yaxshi bitim. Ammo agar AQSh davlat obligatsiyalari xavfsiz va kafolatlangan holda shunga yaqin foiz to'layotgan bo'lsa, unda nega o'zingizni Tailandda, boshqa mamlakatda, notanish qonunchilik ostida xavf ostiga qo'yasiz? Aynan shu savol 2026-yil avgust oyida global bozorlarni tebranib turgan asosiy mavzuning mohiyatini aks ettiradi.
Qisqa javob: 2026-yil 31-avgust holatiga ko'ra, global bozorlardagi bosh mavzu - obligatsiyalar rentabelligining o'sishi va aktsiyalar bozoridagi volatillik, halokat emas. Bu Phuket ko'chmas mulki uchun bilvosita, ammo sezilarli ta'sir ko'rsatadi: qarz olish qimmatlashadi, quruvchilar yangi loyihalarni sekinroq boshlaydi, xaridorlar esa qarorni kechiktiradi. Natijada narx keskin tushmaydi, lekin muzokara vaqti uzayadi va naqd pulga xarid qiluvchi eng yaxshi shartlarga erisha oladi.
Nima uchun bugun obligatsiyalar aktsiyalardan ko'proq muhim?
Savdo maydonining yarmi Nvidia hisobotini va sun'iy intellekt trendini kutayotgan bo'lsa, qolgan yarmi davlat obligatsiyalari rentabelligi haqida bahslashadi va markaziy banklar qarz bozoriga jiddiy ta'sir ko'rsata oladimi yoki yo'qmi, degan savolga javob izlaydi.
Rawaida kvartira yoki Bang Taoda villa sotib olayotgan kishi uchun bu mavhum mavzu emas. O'nyillik AQSh obligatsiyasi rentabelligi uyingizdagi ipoteka narxini, pulingizni saqlab turgan valyuta kursini va Tailanddagi ijara daromadi qaysi darajadan pastda o'z ma'nosini yo'qotishini belgilaydi.
Qisqasi: aktsiyalar bozoridagi tebranishning o'zi Phuket narxlarini harakatga keltirmaydi. Pulning narxi harakatga keltiradi.
Global bozorlarda hozir aniq nima sodir bo'lyapti?
Asosiy indekslar - Dow, S&P 500, Nasdaq, shuningdek FTSE 100, DAX, CAC 40, Nikkei, Hang Seng, Shanghai Composite va BSE Sensex - so'nggi sessiyalarda aralash, ba'zan hatto ijobiy dinamika ko'rsatdi. Bu halokat emas, balki qayta baholash jarayoni.
Savdo hajmi asosan sun'iy intellekt bilan bog'liq kompaniyalarga to'plangan, Nvidia hisoboti esa butun texnologiya sektorining kayfiyatini belgilaydi. E'tibor markazidagi boshqa nomlar qatorida Cadence, Deere, WiseTech, Worley bor - yarim o'tkazgichlar, sanoat va muhandislik aralashmasi.
Naft narxlari Hormuz bo'g'ozi atrofidagi xabarlar tufayli tebranishda, bu esa yoqilg'i va logistika xarajatlariga qo'shimcha beqarorlik olib kelmoqda.
Phuket ko'chmas mulki uchun hal qiluvchi omil indekslar emas, balki rentabellik darajasi va baht kursi, chunki aynan ular xaridning kirish narxini va real ijara daromadini xaridor o'z milliy valyutasida belgilaydi.
Yuqori foiz stavkalari Phuket bozoriga qanday ta'sir qiladi?
Obligatsiyalar rentabelligining o'sishi muqobil daromadlar uchun chegarani ko'taradi. Xavfsiz obligatsiya sezilarli darajada ko'proq to'lasa, 5-7% yillik ijara rentabelligini (soliq va xarajatlardan oldin) taklif qiladigan har qanday loyiha o'z jozibadorligining bir qismini yo'qotadi.
Bu ta'sir ikki yo'nalishda ishlaydi. Birinchidan, o'z mamlakatidagi mol-mulki hisobiga moliyalashtirmoqchi bo'lgan xaridor bitimni kechiktiradi. Ikkinchidan, va bu unchalik ko'zga tashlanmaydi - quruvchilar ham xuddi shu hisobni qiladi. Loyiha moliyalashtirishning qimmatlashishi yangi minoralar qurilishini ehtiyotkorroq boshlashga, qurilish muddatlarini uzaytirishga va dastlabki bosqichlarda chegirmalarni kamaytirishga olib keladi.
Natijada narx keskin qulamaydi, aksincha "qaychi effekti" yuzaga keladi: tayyor uylar taklifi qisqaradi, talab esa keyingi davrga suriladi. Bunday sharoitda naqd pulga xarid qiluvchi eng yaxshi muzokara pozitsiyasiga ega bo'ladi.
Bozorlar hozir qarz bozoriga aralashish imkoniyatlari va ularning samaradorligini faol muhokama qilmoqda - bu shuni ko'rsatadiki, hatto professionallar ham hozirgi foiz darajalarini barqaror deb hisoblamaydi.
Bozor tushkunligida pul ko'chmas mulkka "qochib ketadi" degan gap to'g'rimi?
Ko'p odam aktsiyalar bozori larzaga tushishi bilanoq kapital tropik ko'chmas mulkka oqib o'tadi deb o'ylaydi. Amalda esa bunga aksincha bo'ladi.
Bozor stressi davrida investorning qog'ozdagi portfel qiymati pasayadi, zararni "kristallashtirish"ga (ya'ni real yo'qotish sifatida qabul qilishga) tayyorlik esa kamayadi. Phuketdagi bitimlar bunday oylarda tezlashmaydi - aksincha, uzayadi: qayta sotiladigan obyektlarning bozorda turish muddati ortadi, xaridorlarning bir qismi esa keyingi chorakgacha umuman g'oyib bo'ladi. "Beqarorlikdan qochib, kvadrat metrga o'tish" haqidagi gap ko'proq marketing hikoyasi, real kapital xarakteridan ko'ra.
Bu yerda alohida ta'kidlash lozim: garantiyalangan ijara daromadi dasturlari, mohiyatan, birinchi yillar uchun belgilangan daromad va'dasi emas, balki narxga oldindan kiritilgan chegirmaning vaqt bo'yicha taqsimlanishidir. Har doim sof daromadni hisoblang - soliq, boshqaruv kompaniyasi to'lovlari, ta'mirlash fondi badallari va nofasl mavsumdagi bo'shliqlarni chiqarib tashlagandan keyin, marketing bannerida ko'rsatilgan raqamni emas.
Naft narxi va Hormuz bo'g'ozi Phuketdagi qurilish narxiga qanday bog'liq?
Bu bog'liqlik bevosita ko'rinmaydi, lekin real. Tailand energiyaning katta qismini import qiladi, orol esa deyarli barcha tugatish materiallarini materik logistikasiga bog'liq holda oladi.
Yoqilg'i narxi uzoq muddatga oshganda, bu ta'sir qurilish maydonchasiga 2-3 chorak kechikish bilan yetib boradi va yangi minoralarning kvadrat metr narxida o'z aksini topadi. Xuddi shu omil mavjud kondominiumlarning operatsion xarajatlariga ham ta'sir qiladi: konditsioner, lift, basseyn nasoslari elektr energiyasi bilan ishlaydi, tarif oshishi esa quruvchining hisobotida emas, balki texnik xizmat ko'rsatish to'lovida namoyon bo'ladi.
Xorijlik Phuketda uy-joyni qanday shartlar bilan sotib olishi mumkin?
Xorijlik fuqaro kondominium birligiga to'liq mulk huquqiga (freehold) ega bo'lishi mumkin, ammo bino sotiladigan maydonining 49% xorijiy kvotasi doirasida (Kondominiumlar to'g'risidagi qonunga muvofiq). Qolgan qism odatda uzoq muddatli ijaraga (lizing) sotiladi, Yer boshqarmasida ro'yxatdan o'tkaziladigan standart muddat - 30 yil.
Muhim shart: mablag' xorijdan xorijiy valyutada, to'g'ri to'lov maqsad kodi bilan kelishi kerak, aks holda Yer boshqarmasi freehold mulk huquqini ro'yxatga olmaydi.
Bitim bo'yicha baholangan qiymatdan 2% o'tkazma yig'imi olinadi, agar mulk egalik qilishning birinchi besh yili ichida sotilsa - qo'shimcha 3.3% Maxsus biznes solig'i qo'llaniladi, shuningdek soliq ushlab qolish (withholding tax) ham bor. Bu stavkalar vaqti-vaqti bilan kabinet tomonidan qayta ko'rib chiqiladi, shuning uchun bitim vaqtida joriy ko'rsatkichlarni tasdiqlash lozim.
Bizning pozitsiyamiz: hozir qanday xarid qilish kerak?
Pulning qimmat bo'lgan bosqichida Phuketda faqat tugallangan yoki deyarli tugallangan obyektlarni, orolda tugallangan loyihalar tarixiga ega quruvchidan sotib olish mantiqiy. Bundan tashqari, obyekt savdo taqdimotida ko'rsatilgan bandlik darajasidan taxminan 25% past bandlikda ham daromad keltirishi kerak. Erta bosqichdagi qurilish hozircha yetarli xavf mukofotini bermayapti - bu bizning aniq pozitsiyamiz.
Ammo bu qoidaning o'ziga xos chegarasi ham bor: agar naqd pulga, taxminan 10 million THBdan past byudjetda va o'z ehtiyoji uchun mulk sotib olsangiz, yuqoridagilarning hech biri sizga tegishli emas. Kim qarz olmasa, foiz stavkalari darajasi u uchun ahamiyatsiz.
Kengroq global beqarorlik investorlarning bir qismini "kutib turish" holatida saqlab qoladi, orolda esa bu uzoqroq muzokaralar va qayta sotuvchilarning narx bo'yicha muloqotga tayyorroq bo'lishida namoyon bo'ladi. Naqd puli bor xaridor uchun bu tahdid emas, balki imkoniyat oynasiga o'xshaydi - ammo huquqiy tekshiruv va real bandlikni tasdiqlash odatdagidan ko'ra qattiqroq bo'lishi kerak.
Manba: Reuters