Janubi-Sharqiy Osiyoda kapital uchun yangi poyga boshlandi, va bu safar bosh qahramon - Indoneziya. Agar siz Phuket yoki Bangkokda mulk sotib olishni o'ylayotgan bo'lsangiz, quyidagi savol tug'ilishi tabiiy: qo'shni mamlakat shunchalik katta pul quyayotganda, Tailand o'z jozibadorligini yo'qotmaydimi?
Qisqa javob: yaqin 3-5 yil ichida yo'q. Indoneziya Jakarta va Balida xalqaro moliya markazlari qurish uchun 28 milliard dollar davlat mablag'ini e'lon qildi (Nikkei Asia ma'lumoti), biroq bu loyiha hali reja bosqichida va investorlar talab qilayotgan huquqiy kafolatlar hozircha yo'q. Tailand esa xorijliklar uchun kvartiralarni to'liq mulk huquqi (freehold) asosida qonuniy sotib olish imkoniyatiga, rivojlangan infratuzilmaga va 2025-yilda 35 milliondan ortiq turist oqimiga ega (TAT ma'lumoti).
Indoneziya nima taklif qilmoqda?
Raqam haqiqatan katta: $28 milliard bu Indoneziya YICH ning taxminan **2,5%**iga teng. Solishtirish uchun - Tailandning butun Sharqiy iqtisodiy koridori (EEC) loyihasi $45 milliard qiymatga ega, ammo bu mablag' o'n yil davomida va butun sanoat tarmog'iga sarflanadi, faqat moliya sektoriga emas.
Indoneziya rejasi Bali orolini ham qamrab oladi, u yerda taxminan 4,4 million aholi yashaydi va turizm infratuzilmasi allaqachon mavjud. G'oya - Dubay o'zining DIFC loyihasi orqali sinab ko'rgan modelni takrorlash: hayot tarzi jozibadorligini moliyaviy infratuzilma bilan birlashtirish.
Indoneziya hukumati soliq imtiyozlari paketini muhokama qilmoqda, jumladan yangi PFII moliya markazi qonuni asosida ma'lum muddatga korporativ soliqdan 100% ozod qilish taklif etilgan (Business Times ma'lumoti). Ammo bu qonun hali yakunlanmagan - hozircha faqat taklif.
Nega huquqiy noaniqlik asosiy to'siq bo'lib qolmoqda?
Indoneziyada xorijliklar yer mulkiga to'liq huquq (hak milik) ola olmaydi. Ularga faqat foydalanish huquqi (hak pakai, 80 yilgacha) yoki qurilish huquqi (hak guna bangunan) beriladi. Bu Tailanddagi holatdan tubdan farq qiladi, chunki Tailandda xorijliklar kvartiralarni freehold - ya'ni to'liq mulk huquqi asosida qonuniy ravishda sotib olishlari mumkin.
Yirik fondlar mulkchilik huquqlarining himoyasi, arbitraj mexanizmlari va barqaror soliq tartibi bo'yicha kafolatlar bo'lmasa, kapital kiritishga shoshilmaydi. Indoneziyada yer ro'yxatga olish tartib-qoidalari shaffof emas, sud tizimi esa sekin ishlaydi. Shu sababli imtiyozlar haqidagi va'dalar hozircha faqat qog'ozda qolmoqda.
Tailand raqobatga qanday javob beryapti?
Tailand ham qo'l qovushtirib o'tirgani yo'q. Bangkok o'zining moliya klasterini - One Bangkok loyihasini rivojlantirmoqda, unga Frasers Property va TCC Group taxminan 3,5 milliard dollar sarmoya kiritmoqda. Shu bilan birga Phuket premium mulk segmentini kengaytirishda davom etmoqda.
Valyuta barqarorligi ham muhim omil: Indoneziya rupiyasi so'nggi bir yilda AQSh dollariga nisbatan taxminan 5% qadrsizlandi. Tailand baxti esa nisbatan barqaror qoldi, bu esa xalqaro valyutada daromad hisoblaydigan investorlar uchun jiddiy ustunlik.
Infratuzilma bo'yicha farq ham katta: Bangkokda ikkita xalqaro aeroport va yaxshi rivojlangan BTS/MRT temir yo'l tizimi, shuningdek chuqur bank infratuzilmasi mavjud. Jakarta esa birinchi metro liniyasini faqat 2019-yilda ochgan, Balida esa hanuzgacha temir yo'l transporti umuman yo'q.
Demografik jihatdan Indoneziya albatta katta ustunlikka ega - 275 million aholi, Tailandning 72 million aholisiga nisbatan. Bu uzoq muddatda kuchli ichki bozor demakdir, ammo qisqa va o'rta muddatda mulk investori uchun bu asosiy omil emas.
Phuket 2026-yilda qanday holatda?
Bangkok Post ma'lumotlariga ko'ra, Phuketning premium mulk bozori 2026-yilgacha kuchli o'sishni davom ettirishi kutilmoqda. Bunga g'arbiy qirg'oq hududlarida - Bang Tao, Laguna, Layan, Kamala va Cherng Talay kabi joylarda yer narxlarining oshishi sabab bo'lmoqda. Bunda brendli villalar (branded villas) badavlat xorijiy xaridorlar orasida kvartiralardan ko'proq talabga ega bo'lmoqda.
Rentabellik ko'rsatkichlari ham ishonch beradi: Bangkok kvartiralari yiliga o'rtacha 5-7% ijara daromadi keltiradi, Phuketda esa yuqori sezon davrida bu ko'rsatkich **8-10%**gacha yetishi mumkin.
Bali va Phuket: qaysi biri kuchliroq?
Har ikki orol ham hayot tarzini qadrlaydigan xaridorlar va ijaradan daromad izlaydigan investorlarni jalb qiladi. Ammo Phuket uch jihatdan ustunlikka ega:
- Xorijliklar uchun kvartiralarni freehold asosida qonuniy egallash imkoniyati
- Mehmonxonalarning o'rtacha to'lish darajasi yuqoriroq - 75-80% (STR ma'lumotlari)
- Ijara boshqaruvi bozori ancha rivojlangan va tajribali
Xulosa: qayerga sarmoya kiritish kerak?
Indoneziyaning $28 milliardlik da'vosi diqqatga sazovor va uni kuzatib borish kerak. Ammo katta loyihani e'lon qilish bilan haqiqiy kapital oqimi orasida katper masofa bor - bu masofani qonunlar, institutlar va investorlar ishonchi to'ldiradi. Tailand bu masofani o'nlab yillar oldin bosib o'tgan.
Bugungi kunda sarmoya kiritayotganlar uchun eng oqilona strategiya - hozir Tailandda barqaror portfel shakllantirish va Indoneziya bozorini uning huquqiy tizimi qonunlashtirilib, sinovdan o'tgandan keyingina qayta ko'rib chiqish. Daromadlilik, huquqiy himoya va hayot sifati nuqtai nazaridan Tailand hanuzgacha Janubi-Sharqiy Osiyodagi eng muvozanatli tanlov hisoblanadi.
Agar siz Tailandda mulk sotib olishni rejalashtirsangiz, Tailand Ko'chmas Mulki jamoasi sizga to'g'ri obyektni tanlashda yordam beradi.
Manba: Nikkei Asia