Tasavvur qiling: Tailandda har o'nta kvartiradan bittasi hech kimga tegishli emas, ya'ni kalitini ko'targan holda bo'sh turibdi. Bu statistika emas, bu ogohlantirish belgisi, ayniqsa Bangkokda arzon kvartira olib, keyin uni ijaraga berish yoki qayta sotishni rejalashtirgan xorijiy investorlar uchun.
Thailand Business News ma'lumotlariga ko'ra, mamlakat bo'ylab 1,64 million turar-joy bo'sh turibdi, ularning umumiy bozor qiymati esa 3,45 trillion baht (taxminan 96 mlrd dollar) ni tashkil qiladi, bu ko'rsatkich Shri-Lanka kabi butun bir davlatning yillik YaIMiga teng. Agar siz Bangkok yoki materik viloyatlarida qurilish bosqichidagi (off-plan) uyni joyni chuqur tahlil qilmasdan sotib olsangiz, pulingiz yillar davomida "muzlab" qolishi mumkin.
Ammo bu xavotirni butun Tailandga, jumladan Phuketga ham bir xilda tatbiq qilish xato bo'ladi. Keling, raqamlar nima deyayotganini va bu vaziyatda qayerga pul qo'yish xavfsiz ekanini ko'rib chiqamiz.
Bir og'iz so'z bilan javob
- Tailandda 1,64 million turar-joy bo'sh, bu mamlakat tarixidagi eng katta ortiqcha taklif ko'rsatkichi
- Bo'sh uy-joylarning umumiy qiymati 3,45 trillion baht (taxminan 96 mlrd dollar)
- Asosiy bo'sh fond Bangkok chekka tumanlari va Markaziy Tailandning sanoat viloyatlarida to'plangan
- Tahlilchilar spekulyativ xaridlarni cheklash, bo'sh uy-joyga soliq joriy etish va qurilish kvotalarini qayta ko'rib chiqishni talab qilmoqda
- Phuket va Samui kabi kurort bozorlari xorijiy talab va cheklangan yer resursi tufayli bundan deyarli zarar ko'rmayapti; Knight Frank Thailand Phuketning premium segmenti 2026-yilgacha barqaror qolishini kutmoqda
- Investor uchun xulosa aniq: narx o'sishiga emas, ijaradan barqaror daromadga (rental yield) mo'ljal olish kerak
Muammoning miqyosi qanday?
Tailandning umumiy turar-joy fondi taxminan 17 million obyektni tashkil qiladi, shundan 1,64 million i, ya'ni 9% dan ortig'i bo'sh turibdi. Xalqaro tahlilchilarning aksariyati bo'sh uy-joy darajasi 5-7% dan oshsa, buni bozor uchun xavfli chegara deb hisoblaydi, Tailand esa bu chegaradan sezilarli darajada yuqorida turibdi.
Bu ortiqchalikning katta qismi, ya'ni bozor baholariga ko'ra bo'sh kvartiralarning 40% gacha, Bangkok va uning atrofidagi ommaviy segment loyihalarida, ya'ni infratuzilmasi hali rivojlanmagan hududlardagi 3 million bahtgacha narxlangan studiya va bir xonali kvartiralarda joylashgan.
Nega bunday bo'ldi: ortiqcha qurilish mexanizmi
Tailandlik quruvchilar ko'p yillar davomida hali qurilish boshlanmasdan turib, off-plan savdo hajmiga qarab loyiha rejalashtirish modeli bilan ishlagan. Spekulyant xaridorlar 10-20% oldindan to'lov qilib, obyekt tugagunga qadar uni qayta sotib, foyda olishga umid qilishgan. Bozor sekinlashganda esa bu kvartiralar sotilmay ham, ijaraga berilmay ham qolib ketmoqda.
2022-yildan buyon ommaviy segmentda narx o'sishi susaydi, Tailand o'rta sinfining xarid qobiliyati zaiflashdi, ipoteka stavkalari esa ko'tarildi. Natijada hech kim sotib olishni yoki ijaraga olishni xohlamaydigan bo'sh kvartiralar "ombori" paydo bo'ldi.
Better-than-Freehold hisobotiga ko'ra, Tailandning eng yirik muammoli aktivlar boshqaruvchisi BAM kompaniyasi bozor hali "tubiga" yetmaganini tasdiqlagan: mamlakatda haqiqiy xarid qobiliyatiga ega 100,000 dan kam oilaga nisbatan taxminan 700,000 sotilmagan kvartira mavjud, bu deyarli yetti barobar nomutanosiblikni bildiradi. Aynan shu tafovut chegirma imkoniyatlarini yaratadi, ammo bu faqat Tailandning nominal egalik (nominee) sxemalariga nisbatan qattiqlashgan qoidalarini to'liq hisobga oladigan, huquqiy jihatdan toza tuzilmalar orqali xarid qilgan investorlar uchun amal qiladi.
Soliq bo'shlig'i: nega quruvchilar va egalar tashvishlanmayapti
Tailandda bo'sh mulkka nisbatan real ta'sir ko'rsatadigan soliq mavjud emas. 2020-yilda joriy etilgan Yer va bino solig'i (Land and Building Tax) baholangan qiymatning atigi 0,02-0,3% ini tashkil qiladi, bu esa uy egalarini mulkni sotish yoki ijaraga berishga majburlash uchun yetarli emas.
Hukumat hozircha ortiqcha taklif zonalarida yangi qurilish ruxsatnomalarini cheklash va bir nechta mulkka ega bo'lganlar uchun progressiv soliq joriy etishni muhokama qilmoqda, ammo aniq qonun loyihasi hali qabul qilinmagan.
Xorijiy kvota bo'yicha manzara: hamma joy bir xil emas
Phuket va Bangkok markazidagi yuqori toifali loyihalarda 49% xorijiy egalik kvotasi to'liq sotilgan, chekka tumanlardagi kvartiralarda esa xorijiy xaridorlar ulushi atigi 5-15% ni tashkil etadi. Bu farq nima uchun bir hudud gullab-yashnab, ikkinchisi esa bo'sh turishini yaqqol ko'rsatadi.
Ijara daromadi qanday o'zgardi
Bangkokning ommaviy segment chekka kvartiralarida yillik yalpi ijara daromadi 3-4% gacha tushib ketdi. Shu bilan birga, Phuketdagi villalar va kvartiralar qisqa muddatli ijara orqali barqaror ravishda 6-8% daromad keltirmoqda. Bu farq investor uchun eng muhim signal: qayerga pul qo'yish kerakligini aynan shu raqamlar ko'rsatib turibdi.
Phuket nega boshqa qoidalar bilan yashaydi
Phuket, Samui va Pattayadagi kurort mulki butunlay boshqa dinamikaga ega. Bu yerdagi talabni xorijiy xaridorlar va 2025-yilda 36 million kishidan oshgan turistlar oqimi belgilaydi. Orollarda yer resursi jismonan cheklangan, yangi qurilish esa qattiq ekologik talablar bilan cheklab qo'yilgan.
Phuketning premium villalar segmentida xorijiy xaridorlar hukmronlik qilmoqda, Samui va Phangan orollarida esa xorijiy xaridorlar faolligi ayniqsa yuqori. Boy xorijiy xaridorlar orasida turmush tarzi, ishonchli quruvchi va ijaradan daromad olish imkoniyati birinchi o'ringa chiqib, villalar kvartiralardan tobora ko'proq ustun kelmoqda.
Bangkokning qaysi tumanlari xavfli hisoblanadi
Eng katta ortiqcha taklif shahar chekkasida, ya'ni Bang Na, Rangsit, Bang Yai va Lat Krabang kabi markaziy BTS/MRT bekatlaridan uzoq, ommaviy qurilish olib borilgan hududlarda kuzatilmoqda. Silom, Sathorn va Sukhumvit (Nanadan Phrom Phonggacha) kabi markaziy tumanlar esa ancha barqaror ko'rsatkichlarni namoyish etmoqda.
Investor uchun amaliy xulosa
Bangkok chekkasidagi ommaviy segment kvartiralaridan qochish kerak. Diqqatni ijara daromadi 6% dan yuqori bo'lgan, isbotlangan tarixga ega kurort mulklari yoki Bangkok markazidagi premium loyihalarga qarating. Shartnomaga qo'l qo'yishdan oldin xorijiy kvota qanchalik to'lganini va real ijara ko'rsatkichlarini albatta tekshirib chiqing.
Tailand Ko'chmas Mulki jamoasi sifatida shuni ta'kidlaymiz: bugungi bozor sharoitida joy tanlash, yur idik tuzilmani tekshirish va real raqamlarga tayanish, spekulyativ umidlardan ko'ra ancha muhimroq.
Ko'p so'raladigan savollar
1,64 million bo'sh uy butun Tailandda narxlar qulashini anglatadimi?
Yo'q, butun bozor bo'yicha emas, lekin ayrim segmentlarda ha. Bangkok chekkasi, Nonthaburi va Samut Prakan kabi hududlarda ommaviy segment kvartiralari narxi allaqachon o'sishdan to'xtagan va e'lon narxidan 10-15% chegirma bilan sotilmoqda. Premium segment va kurort mulklari esa narx barqarorligini saqlab qolmoqda.
2026-yilda Tailandda mulk sotib olish hali ham foydalimi?
Ha, ammo tanlab, aniq hisob-kitob bilan yondashish shart. Isbotlangan ijara daromadiga ega kurort mulklari, transport tugunlariga yaqin Bangkok markazidagi obyektlar va dengiz manzarali Phuket villalari hali ham jozibador yo'nalish hisoblanadi. Sof spekulyativ qayta sotish maqsadida olingan ommaviy segment kvartiralari esa unday emas.
Xorijliklar Tailandda mulkni to'g'ridan-to'g'ri sotib ola oladimi?
Ha, xorijliklar har bir loyihada 49% gacha bo'lgan kvotada kvartirani to'liq mulk (freehold) huquqida sotib olishlari mumkin. Villalar va uylar odatda 30 yillik ijara (leasehold) shartnomasi orqali, uzaytirish huquqi bilan, yoki Tailand kompaniyasi orqali rasmiylashtiriladi. Har qanday holatda mablag' manbai va nominee sxemalariga oid qoidalarga to'liq rioya qilinishi zarur.
Nisbatan xavfsiz investitsiya uchun minimal byudjet qancha?
Phuketning kurort segmentida boshqaruvli kvartira uchun kirish narxi taxminan 5-7 million baht (140,000-200,000 dollar atrofida) dan boshlanadi. Bangkok markazida esa BTS bekatlariga yaqin studiya yoki bir xonali kvartira uchun byudjet 4-6 million baht dan boshlanadi.
Manba: Bangkok Post