Fuketda villa sotib olayotgan o'zbek investorining oldida turadigan savol endi bitta: bank ko'chirmasi tayyor, tailand kompaniyasi ham ro'yxatdan o'tgan, lekin yer boshqarmasidagi xodim endi darhol shtamp bosmaydi. U pulning manbasini, xaridorning kasbini va nega kompaniyadagi 51% ulushga ega tailandlik aksiyadorlar hech qachon dividend olmaganini so'raydi. Bir yil oldin bu bitim 90 daqiqada ro'yxatdan o'tardi. 2026-yil may oyidan boshlab esa bunday emas.
Nima o'zgardi: yangi qonun emas, yagona nazorat tizimi
2026-yil may oyida Tailand Yer boshqarmasi (Department of Lands) mamlakatning barcha 76 viloyatidagi yer idoralariga uch ta 'eng shoshilinch' aylanma xat yubordi. Bu yangi qonun emas - Yer kodeksining 20 yildan beri mavjud bo'lgan, ammo turli viloyatlarda turlicha qo'llanilgan qoidalarini yagona tartibga soluvchi mexanizm. Asosiy o'zgarish shundaki: nazorat endi ro'yxatdan o'tish kunidagi bir martalik tekshiruv emas, balki uzluksiz jarayon.
Avvalroq har bir yer idorasi o'z alohida axborot maydonida ishlagan. Bangkokda ro'yxatdan o'tgan kompaniya Surat Thanida yer sotib olishi mumkin edi va hech kim uning Tijorat departamenti (DBD) hisobotlarini yer reestri bilan solishtirmasdi. Endi butun mamlakat bo'yicha yuridik shaxslarning markazlashtirilgan va doimiy yangilanadigan bazasi bu bo'shliqni yopadi. Bir martalik tekshiruv doimiy monitoringga aylandi - demak, 2019-yilda yopilgan bitim 2027-yilgi tekshiruv siklida qayta ko'rib chiqilishi mumkin.
2 million va 5 million baht chegaralari qanday ishlaydi
Ikki aniq chegara belgilandi:
- 2 000 000 baht - naqd pul bilan to'lanadigan tranzaksiyalar uchun chegara. Undan yuqori summa xaridorning pul manbasi, daromadi, kasbi va umumiy moliyaviy holatini majburiy tekshirishni ishga tushiradi.
- 5 000 000 baht - mulkning baholangan qiymati bu summadan oshsa, to'lov usulidan qat'i nazar, xuddi shu kuchaytirilgan tekshiruv qo'llaniladi.
Bu raqamlar tasodifiy tanlanmagan. 2 million baht chegarasi yer bilan birga sotiladigan deyarli har qanday villaning narxidan past, ayni paytda tailandliklar orasidagi oddiy ichki bitimlarning katta qismini chetlab o'tadi. Boshqacha aytganda, bu filtr aynan xorijiylarga yo'naltirilgan bozor segmentiga mo'ljallangan. Banklar ham o'z tomonidan qattiqlashtirdi: ko'plab banklar endi kompaniya nomidagi xaridlar uchun mablag' ajratishdan oldin uch oylik bank ko'chirmalarini talab qiladi.
Nominee kompaniya sxemasi nima uchun endi ishlamaydi
Fuketdagi ko'pchilik villalardan ham qadimiyroq bo'lgan sxema endi bosqichma-bosqich buzilmoqda. Tailand Yer kodeksi xorijiylarga yerni to'g'ridan-to'g'ri egalik qilishni juda kam istisnolar bilan taqiqlaydi, va bozor buning javobini yillar oldin topgan edi: tailand aksiyadorlik jamiyati, unda 49% xorijiyga, 51% esa amalda kapital kiritmagan, boshqaruvda ishtirok etmagan va ko'pincha 25 million bahtlik villaga rasman egalik qilayotganini bilmagan tailandlik aksiyadorlarga tegishli bo'lgan.
Yuristlar bu sxemani yillar davomida ishlaydigan yechim sifatida sotgan. Rasman esa u hech qachon qonuniy bo'lmagan - Yer kodeksining 113-moddasi tailand fuqarosining xorijiy shaxs nomidan yerga egalik qilishini aniq taqiqlaydi.
Fuketning o'zida 600 dan ortiq kompaniya Tailandning Maxsus tergov departamenti (DSI) va Savdo vazirligi tomonidan tekshiruv ostiga olindi. Bu keng ko'lamli kampaniya 2026-yil 1-avgustdan boshlab 2/2569-son buyruq asosida yanada kuchaydi.
Tekshiruvga tushish nimani anglatadi - va nimani anglatmaydi
Bu yerda muhim nuqta bor: tekshiruvga tushish o'z-o'zidan qonunbuzarlikni bildirmaydi. Bu - tayinlash emas, skrining jarayoni. Yer idoralari yer egasi bo'lgan har bir yuridik shaxsning milliy bazasini yuritishi va doimiy yangilab borishi, xorijiy ulush darajasi va boshqa mezonlar asosida nominee tuzilma belgilarini tekshirishi shart.
Yuqori xavfli deb belgilangan kompaniyalar chuqurroq tekshiruvga tortiladi: aksiyadorlar reestri, Tijorat departamentiga (DBD) topshirilgan hisobotlar, shartnomalar va zarur bo'lganda - obyektga bevosita tashrif. Agar kompaniya haqiqiy biznes yuritsa - mehmonxona, restoran, qishloq xo'jaligi loyihasi, real daromad, soliqlar, ish haqi va kapital kiritgan tailandlik aksiyadorlar bilan - unda bu qoidalar amalda unga tegmaydi. Aynan shunday tuzilmalarni qonun himoya qilishga mo'ljallangan edi. Muammo korporativ shaklning o'zida emas, balki uning o'ninchi holatning to'qqiztasida bo'sh qobiq sifatida ishlatilganida edi.
Aster of Asia va bizning pozitsiyamiz: kompaniya sxemasi o'z umrini yashab bo'ldi
Biz - Tailand Ko'chmas Mulki jamoasi sifatida - shuni aniq aytamiz: shaxsiy turar joy sotib olish vositasi sifatida tailand kompaniyasi tuzilmasi asosan o'z umrini yashab bo'ldi. Buning sababi barcha mavjud tuzilmalar ertaga bir zumda tarqatib yuborilishi emas, balki unga bog'liq xavf endi cheksiz va vaqt bo'yicha uzoqqa cho'zilgan bo'lishi, va mulkni qayta sotish vaqti kelganda noaniqlikni sotish qiyin bo'lishi.
Yashash yoki ijaraga berish maqsadida sotib oluvchilar uchun ikkita muqobil yo'l predictable natija beradi: Kondominium qonuni asosida xorijiy freehold kvotasi (binoning umumiy maydonining 49%igacha) doirasidagi kvartira, yoki to'g'ri ro'yxatdan o'tgan uzoq muddatli yer ijarasi. Agar byudjetingiz shaxsiy villa emas, balki kvartira segmentida bo'lsa, bu tavsiya sizga umuman tegishli bo'lmasligi mumkin - lekin villa va yer uchastkasiga real ehtiyoj bo'lganlarga biz aynan shu ikki yo'lni ko'rib chiqishni maslahat beramiz.
Bir narsani alohida ta'kidlash kerak: bitimdan oldin tuzilmani 'tozalash' - qo'shimcha aksiyalar sotib olish yoki aksiyadorlarni almashtirish - e'tiborni chalg'itish o'rniga aynan o'ziga tortadi. Tergovchilar aksiyadorlar reestri va DBD hisobotlari tarixini ko'rib chiqadi, va daromadsiz kompaniyada aksiyadorlikning to'satdan qayta tuzilishi aynan nima ekanligini - shubhali harakatni - ko'rsatadi.
Amaliy oqibat: bitim endi qancha vaqt oladi
Sotuvchilar kamdan-kam eslatadigan amaliy xarajat bor - vaqt. Skrining tekshiruvi ayb ekanini bildirmaydi, lekin u vaqt talab qiladi. Avvalroq bir tashrif bilan yopilgan bitim endi ikki-to'rt haftaga cho'zilishi mumkin, agar idora bank ko'chirmalarini, daromad tasdiqlovini yoki pul manbai izohini talab qilsa. Ro'yxatdan o'tish uchun maxsus uchib kelayotganlar bir kunlik yopilishga umid qilmasdan, zaxira vaqt rejalashtirishi kerak.
Ko'p beriladigan savollar
2026-yildan oldin tailand kompaniyasi orqali sotib olingan yerni musodara qilishlari mumkinmi?
Avtomatik ravishda yo'q. Aylanma xatlar skriningni joriy qiladi, retrospektiv musodarani emas. Ammo tekshiruv nominee egalikni aniqlasa, Yer kodeksi belgilangan muddat ichida aktivni majburiy sotishni, shuningdek unga aloqador tailandlik nominee aksiyadorlar uchun jinoiy javobgarlikni ko'zda tutadi.
Pul manbai tekshiruvi qaysi summadan boshlanadi?
Naqd to'lovlar uchun 2 million baht dan, mulkning baholangan qiymati 5 million bahtdan oshganda esa to'lov usulidan qat'i nazar. Bu chegaralar 2026-yil may oyidagi aylanma xatlarda belgilangan.
Bu xorijiy shaxs nomiga to'g'ridan-to'g'ri kvartira sotib olishga ta'sir qiladimi?
Xorijiy freehold kvotasi doirasidagi to'g'ridan-to'g'ri kvartira xaridi eng ishonchli huquqiy yo'l bo'lib qolmoqda. Biroq yuqoridagi chegaralardan oshgan har qanday ro'yxatdan o'tishga pul manbai tekshiruvi umuman qo'llaniladi, shuning uchun bankingizning Foreign Exchange Transaction Form hujjatlari mukammal bo'lishi kerak.
Kompaniya tekshiruvida aynan nima ko'rib chiqiladi?
Aksiyadorlar reestri, Tijorat departamentiga (DBD) topshirilgan moliyaviy hisobotlar, shartnomalar, egalik tuzilmasi va zarur bo'lganda - mulkning qanday ishlatilishini tasdiqlash uchun obyektga tashrif.
Yer va uy uchun kompaniyaga muqobil qonuniy yo'l bormi?
Ha - yer idorasida ro'yxatdan o'tgan uzoq muddatli (30 yilgacha) yer ijarasi, shu yerdagi qurilma ustidan alohida egalik huquqi bilan birga. Bu qayta sotishda unchalik qulay bo'lmasa ham, nominee tuzilma xavfini butunlay yo'q qiladi.
Manba: Calinka Thailand (Dzen)