Agar siz Phuketdan kvartira sotib olishni rejalashtirayotgan bo'lsangiz, ehtimol e'tiboringizni tortmagan bir yangilik bor: 2026-yilning birinchi yarmida Janubi-Sharqiy Osiyo birjalari ko'chmas mulk kompaniyalarining IPO'lari orqali taxminan $3 milliard jalb qildi. Bu pulning katta qismi Vetnam va Malayziyaga oqib bordi, Tailand esa, mintaqadagi ikkinchi yirik ko'chmas mulk bozori bo'lishiga qaramay, bu safar chetda qoldi. Ammo bu, birinchi qarashda tuyulganidek, yomon xabar emas, aksincha, xususiy investor uchun imkoniyat signali.
Kapitalning Xoshimin va Kuala-Lumpur birjalariga og'ishi Tailand bozoridan chekinish emas, balki qayta taqsimlanish jarayoni. Pul yo'qolib qolgani yo'q, u shunchaki boshqa yo'nalishga burildi. Asosiy savol: Tailand bunga qanday javob beradi va bu o'zgarish oddiy, xususiy xaridorlar uchun qanday eshiklarni ochadi?
Qisqacha javob
- Nikkei Asia ma'lumotlariga ko'ra, 2026-yil birinchi yarmida Janubi-Sharqiy Osiyo ko'chmas mulk IPO'lari orqali jami $3 milliard jalb qilingan
- Yetakchi emitentlar qatorida UI Boustead REIT (Malayziya), Sunway Healthcare va Dien May Xanh (Vetnam) bor
- Ro'yxatga olishning asosiy qismi Vetnam va Malayziyaga to'g'ri keldi, Tailand yetakchilar orasida yo'q
- Tailand REIT'lari NAV (sof aktivlar qiymati)ga nisbatan chegirma bilan savdo qilinmoqda, bu jismoniy mulklarga to'g'ridan-to'g'ri investitsiya qilish uchun qulay oyna ochadi
- Phuket va Bangkokdan kvartira izlayotgan xususiy xaridorlar uchun bu, umuman olganda, foydali holat: institutsional raqobat kamayishi odatda bozorga kirish chegarasini pasaytiradi
- Tahlilchilarning bashoratiga ko'ra, Tailand 2026-yilning ikkinchi yarmida kapitalni jalb qilish uchun yangi imtiyozlar joriy qilishi mumkin
Raqamlarda: nima sodir bo'lmoqda
IPO hajmi. Nikkei Asia hisob-kitoblariga ko'ra, Janubi-Sharqiy Osiyoning ko'chmas mulk bilan bog'liq kompaniyalari 2026-yil birinchi yarmida mintaqa birjalari orqali jami taxminan $3 milliard mablag' jalb qilgan.
Malayziyaning yuksalishi. UI Boustead REIT eng yirik ro'yxatga olishlar qatoriga kirdi, bu Malayziyaning sanoat va tijorat ko'chmas mulkiga bo'lgan qiziqishning oshayotganidan dalolat beradi.
Vetnam bumi. Dien May Xanh va boshqa emitentlar ichki iste'mol o'sishi va urbanizatsiya to'lqinidan foydalanmoqda, so'nggi uch yilda Vetnam YaIMi yiliga 6-7% o'sib kelmoqda.
Tailandning holati. Tailand fond birjasi (SET) hamon ASEANdagi eng yirik REIT platformasi bo'lib qolmoqda: unda 40 dan ortiq ko'chmas mulk fondlari ro'yxatga olingan, ularning umumiy bozor kapitallashuvi SET ma'lumotlariga ko'ra $15 milliarddan oshadi. Shunga qaramay, 2026-yilning birinchi yarmida yirik yangi ro'yxatga olishlar bo'lmadi.
Bat kursining mustahkamlanishi. Yil boshidan beri Tailand bati AQSH dollariga nisbatan 3-4% ga qimmatlashdi, bu esa xorijiy xaridorlar uchun Tailand aktivlarini qimmatlashtirdi va kapitalning valyutasi zaifroq bozorlarga siljishini qisman izohlaydi.
Ijara daromadliligi. O'rtacha kvartira ijarasidan daromadlilik Bangkokda yiliga 4-6%, Phuketda esa 6-8% ni tashkil etadi, bu Malayziya va Vetnamning o'xshash aktivlaridan yuqoriroq ko'rsatkich.
Xorijiylar uchun mulkchilik qoidalari. Tailand qonunchiligiga ko'ra, xorijiy fuqarolar bitta kondominium binosining umumiy maydonining 49% gacha qismini frihold (to'liq mulk huquqi) asosida sotib olishlari mumkin, bu esa mintaqadagi eng shaffof huquqiy tizimlardan biri hisoblanadi.
Quruqlikdagi rivojlantiruvchilarning ishonchi. IPO faolligining pasayishiga qaramay, yirik tailandlik quruvchilar Phuketga katta stavka qo'yishmoqda. Origin Property kompaniyasi 2026-2028-yillar uchun Phuketga 3 milliard bat ajratdi, mehmonxona va kvartiralardan daromad tan olinishi 2026-yil 4-choragidan boshlanadi. Sansiri esa kelgusi to'rt yil davomida Phuketda 40 milliard batlik yangi loyihalarni rejalashtirmoqda, bu orolning oxirgi 15 yillik rivojlanish hajmiga faqat to'rt yilda erishishga urinish demakdir.
Nega institutsional kapital Tailand emas, Vetnam va Malayziyaga oqmoqda?
Bunga ikki asosiy sabab bor. Birinchidan, Vetnam va Malayziya IPO uchun qulayroq shart-sharoitlar taklif qilmoqda, jumladan soddalashtirilgan ro'yxatga olish tartib-qoidalari va soliq imtiyozlari. Ikkinchidan, Tailand bozori allaqachon yetarlicha yetilgan: yirik o'yinchilar ancha oldin birjaga chiqib bo'lgan, shu sababli yangi yirik takliflar uchun joy kamroq qolgan.
REIT nima va u ko'chmas mulk bozori uchun nega muhim?
REIT (Real Estate Investment Trust, ko'chmas mulk investitsion trasti) tijorat ko'chmas mulkiga egalik qiluvchi fond bo'lib, u o'z daromadining kamida 90% ni ulush egalariga taqsimlashi shart. REIT'lar orqali investorlar birja bozori vositasida ko'chmas mulkka bilvosita ega bo'lishlari mumkin. REIT IPO'lari faolligining oshishi sohaga institutsional ishonchning kuchayishidan dalolat beradi.
$3 milliardlik mintaqaviy IPO Tailand narxlariga qanday ta'sir qiladi?
To'g'ridan-to'g'ri narx ta'siri yo'q. Ammo bilvosita ta'sir bor: institutsional kapitalning boshqa mamlakatlarga oqishi Tailand bozoridagi raqobat bosimini kamaytiradi, bu esa xususiy xaridorlar uchun ko'proq tanlov va muzokara qilishga tayyorroq quruvchilar degani.
2026-yilning ikkinchi yarmida Tailandda yangi IPO'lar kutilyaptimi?
Bozor bashoratlariga ko'ra, SET mehmondo'stlik va logistika sohalarida bir nechta yangi ro'yxatga olishga tayyorgarlik ko'rmoqda. Tailand hukumati ham xorijiy kapitalni jalb qilish uchun qo'shimcha imtiyozlarni, jumladan investor viza dasturlarini kengaytirishni muhokama qilmoqda.
Tailandning qaysi hududlari hozir eng jozibador?
Phuket Janubi-Sharqiy Osiyo kurort yo'nalishlari orasida ijara daromadliligi bo'yicha yetakchiligini saqlab qolmoqda (yiliga 6-8%). Bangkok esa BTS va MRT chiziqlari bo'ylab joylashgan hashamatli kvartiralari bilan ajralib turadi. Diqqatga sazovor jihati shundaki, hozirda Phuketdagi kvartira xaridorlarining taxminan 75% ni xorijliklar tashkil etadi, Bang Taodagi 408 xonadonlik Peylaa Phuket kabi loyihalar aynan shu xalqaro talab uchun qurilmoqda. Pattaya pandemiyadan keyin tiklanish bosqichida, biroq u yerdagi daromadlilik hali ham pastroq.
Vetnam va Tailand investor kapitali uchun qanday raqobatlashadi?
Vetnam tezroq iqtisodiy o'sish va arzonroq ishchi kuchi bilan investorlarni jalb qiladi. Tailand esa yetuk infratuzilma, mulkchilik huquqlarining kuchliroq himoyasi va o'rnashib qolgan turizm sanoati bilan raqobatlashadi. Turar-joy investorlari uchun Tailand hamon barqarorroq va bashorat qilinadigan bozor bo'lib qolmoqda.
Xorijiy investorlar Tailand REIT'lariga to'g'ridan-to'g'ri pul kirita oladimi?
Texnik jihatdan ha, SETga kirish huquqiga ega xalqaro brokerlar orqali. Amalda bu Tailand brokerlik hisobini ochishni talab qiladi, REIT'ga minimal kirish chegarasi bir necha ming battan boshlanadi. Ko'pchilik xaridorlar uchun to'g'ridan-to'g'ri kvartira sotib olish odatda soddaroq va shaffofroq yechim hisoblanadi.
Bat kursining mustahkamlanishi ko'chmas mulk investitsiyasiga qanday ta'sir qiladi?
Batning kuchayishi xorijiy xaridorlar uchun bozorga kirish narxini oshiradi. Ammo mulk qayta sotilganda dollar yoki boshqa valyutaga o'girilgan holda daromadni ham ko'paytiradi. Uzoq muddatli investorlar oxir-oqibat valyuta barqarorligidan foyda ko'radi.
Xulosa: nega bu Uzbek investori uchun ahamiyatli
Janubi-Sharqiy Osiyo ko'chmas mulkiga institutsional pul oqimi kengaymoqda, Tailand esa hozircha IPO hajmi bo'yicha Vetnam va Malayziyadan orqada qolmoqda. Shunga qaramay, u xususiy investorlar uchun asosiy afzalliklarini saqlab qolgan: shaffof qonunchilik, yuqori ijara daromadliligi va yetuk infratuzilma. Aynan hozir, yirik fondlar boshqa yo'nalishlarga qarab turgan paytda, xususiy investorlarda institutsional kapital bilan raqobatlashmasdan bozorga kirishning kamdan-kam uchraydigan imkoniyati bor.
Tailandda, xususan Phuketda ko'chmas mulk sotib olishni o'ylayotgan bo'lsangiz, 'Tailand Ko'chmas Mulki' jamoasi sizga to'g'ri obyektni tanlashda yordam berishga tayyor.
Manba: Nikkei Asia