Agar sizning villangiz yoki uyingiz Tailandda 51% Tailandlik ulushga ega kompaniya nomida ro'yxatdan o'tgan bo'lsa va siz buni besh-o'n yil oldin qilgan bo'lsangiz ham, 2026-yildan boshlab bu fayl endi 'yopiq ish' emas. 2026-yil may oyida Tailand Yer boshqarmasi (Department of Lands) mamlakatning barcha viloyat yer idoralariga uchta 'eng shoshilinch' deb belgilangan sirkulyar yubordi. Natijada Chonburi va Phuketdagi xaridorlar ro'yxatdan o'tish oynasida ilgari hech kim so'ramagan savollarga duch keldilar: Tailandlik hamkorning puli qayerdan kelgan, u qayerda ishlaydi, ulushi uchun pulni naqd qanday to'lagan.
Bu yerda darhol aytish kerak bo'lgan asosiy haqiqat: qonunning o'zi o'zgargani yo'q. Chet elliklar Tailandda hech qachon to'g'ridan-to'g'ri yerga ega bo'lolmagan va bo'lolmaydi, Tailandlik ko'pchilik ulushga ega kompaniya esa texnik jihatdan hozir ham buni qilishi mumkin. O'zgargani, tekshirish tizimi. Endi yer idoralari kompaniya ma'lumotlarini Savdo rivojlantirish departamenti (DBD) bazasi bilan solishtirishga, moliyaviy hujjatlarni so'rashga va joyga borib tekshirishga majbur.
2026-yilgi uchta sirkulyar aslida nimani anglatadi?
Qisqacha javob: bu qonun o'zgarishi emas, bu nazorat infratuzilmasining paydo bo'lishi. Ilgari bir amaldor qog'ozlar papkasini ko'rar va o'z bilimiga tayanib qaror qabul qilardi. Endi tizim shaxsiy ulush registrini DBD kompaniya hujjatlari bilan avtomatik solishtiradi, ro'yxatdagi kapitalni kim va qanday to'laganini tekshiradi, hatto Tailandlik direktor haqiqatan ham o'sha mulkda yashaydimi yo'qmi, joyga borib ko'radi.
Bu qoidalar faqat 2026-yilda tuzilgan yangi bitimlarga emas, balki mavjud, besh yoki o'n yil oldin sotib olingan mulklarga ham tatbiq etiladi. Ya'ni 'eski kompaniya, hammasi allaqachon hal qilingan' degan tasavvur endi ishlamaydi.
Qaysi summadan boshlab tekshiruv boshlanadi?
Bu savol Uzbek tilida so'zlashuvchi xaridorlar orasida eng ko'p beriladigan savol, chunki javob juda konkret: 2 million THB va undan yuqori naqd to'lov, yoki 5 million THB dan yuqori baholangan mulk tekshiruvni avtomatik ishga tushiradi. Bu chegaradan yuqorida idora barcha bitim ishtirokchilarining pul manbasini, daromadini va ish joyini tekshiradi.
Bu ikki ko'rsatkichni yodda tutish kerak, chunki ko'pchilik xaridor '5-6 million THB atrofidagi tayyor kvartira' segmentida ishlaydi, ya'ni bu chegaralarga umuman tegmaydi, quyida bu haqda alohida gaplashamiz.
Qanday kompaniyalar 'yuqori xavfli' toifasiga tushadi?
Chet ellik kapitali, ulushi yoki nazorati belgilangan chegaradan yuqori bo'lgan kompaniyalar 'yuqori xavfli' deb belgilanadi va chuqurroq tekshiruvdan o'tadi: ulush registri, DBD hisobotlari, moliyaviy hujjatlar, shartnomalar va jismoniy tekshiruv orqali.
Muhim nuans: departament ochiq aytadiki, yuqori xavfli toifaga tushish ayb topilganini bildirmaydi, bu shunchaki skrining filtri. Ammo bu amaliy hayotni osonlashtirmaydi, chunki hujjatlar hali ham talab qilinadi: kim aksioner, kapital qanday to'langan, real faoliyat bormi.
Birinchi bo'lib ishdan chiqadigan model aniq: yopilishdan bir hafta oldin tuzilgan, uch nafar Tailandlik aksioneri bo'lgan, ammo hech qanday daromad yoki hisob harakati ko'rsatmaydigan 'paket' kompaniya. Bunday kompaniyalar endi tekshiruvdan omon chiqmaydi.
Bu 1990-yillardagi eski sxemadan qanday farq qiladi?
Bu tarixni bilish foydali, chunki hozirgi muammoning ildizi shu yerda. Sxema 1990-yillarning ikkinchi yarmida, Osiyo moliyaviy inqirozidan keyin shakllangan: Tailand mulk bozorini chet el kapitaliga ochdi, lekin Yer kodeksini o'zgartirmadi. Chet elliklarga kondominium mulklari va ijara huquqi berildi, yer esa stolda qolmadi.
Bozor buni aylanib o'tish yo'lini topdi: 51% ulush Tailandlik fuqarolarda, real nazorat esa imtiyozli aksiyalar, garov shartnomalari va ishonchnoma orqali chet ellik investorda qoladigan kompaniya. Koh Samuidagi, Hua Hindagi va Phuketning g'arbiy sohilidagi butun ko'chalar shu tarzda qurilgan.
2006-yilda Ichki ishlar vazirligi bu eshikni yopishga birinchi urinishni qilgan, amaldorlarga daromadi kam Tailandlik aksionerlar va yer sotib olishdan bir hafta oldin tuzilgan kompaniyalarni tekshirishni buyurgan. Lekin ko'rsatma bor edi, tekshirish quroli yo'q edi. Endi, 2026-yilda, aynan shu qurollar, ma'lumotlar bazasi va o'zaro tekshirish tizimi paydo bo'ldi.
Nominee aksioner bo'lish nima uchun xavfli?
Bu Tailand Foreign Business Act (Chet el biznes to'g'risidagi qonun) doirasida jinoiy javobgarlik masalasi, va bu shunchaki nazariy tahdid emas. Front (soxta) aksioner bo'lishga rozi bo'lgan Tailandlik fuqaro ham, chet ellik xaridor ham 100,000 dan 1 million THB gacha jarima va uch yilgacha qamoq jazosiga tortilishi mumkin.
Shuning uchun aynan hozir front aksioner bo'lishga rozi odam topish avvalgidan qimmatroq va qiyinroq bo'lib qoldi, chunki xavf endi ikki tomonlama.
Hozirda mamlakat bo'yicha chet ellik ishtiroki bilan 46,000 dan ortiq kompaniya nominee tuzilma gumoni bilan audit qilinmoqda, bu 2026-yilgi keng qamrovli tekshiruv haqidagi sanoat hisobotlariga ko'ra. Tekshiruvlar Phuket, Samui, Koh Phangan va Krabi kabi mintaqalarni qamrab oladi, ya'ni klassik 51% Tailandlik ulushi ortida to'liq chet ellik boshqaruvi va moliyalashtirilishi yashiringan hollar.
Musodara bo'ladimi, yoki bu bo'shroq tahdid?
Yer kodeksi vakolatli organlarga noqonuniy sotib olingan yerni belgilangan muddat ichida sotishni buyurish, buyruq bajarilmasa majburiy sotishni tashkillashtirish huquqini beradi. Amalda esa bozor ommaviy musodaralarni ko'rmadi, va menimcha, hozir ham ko'rmaydi: bu siyosiy jihatdan juda qimmatga tushadi, chunki chet ellik xaridorlar kurort viloyatlarida talabning sezilarli qismini tashkil qiladi.
Haqiqiy natija ancha jimroq va noqulayroq: qayta sotish oylab to'xtab qoladi, yuqori xavfli tuzilma tekshiruvdan o'tayotib, xaridor chekinishi bilan narx chegirmasi kengayadi. Bu musodaradan ko'ra ko'proq ehtimolli senariy.
Uy-mulkni qanday tuzilma bilan olish kerak: kompaniya, ijara yoki kondominium?
| Variant | Huquq turi | 2026-yildagi asosiy xavf |
|---|---|---|
| Tailandlik kompaniya (51% ulush) | Yer va uydagi to'liq nazorat (nominal) | Audit, jinoiy javobgarlik, sotishda kechikish |
| 30 yillik ro'yxatdan o'tgan ijara (chanote asosida) | Zaifroq huquq, ammo qonuniy | Auditga tushmaydi, muddat tugagach yangilash masalasi |
| Kondominium, 49% chet ellik kvota doirasida | To'liq freehold | Amalda yo'q, agar kvota va manba tasdiqlansa |
Mening qarashim shu: agar hozir Tailandlik kompaniya bilan uzoq muddatli ijara orasida tanlov qilayotgan bo'lsangiz, ijarani tanlang. 30 yillik ro'yxatdan o'tgan ijara chanote asosida rasmiylashtirilsa, huquqi zaifroq bo'lsa ham, u auditda qulamaydi va sizni jinoiy ish predmetiga aylantirmaydi. 49% chet ellik kvotasi doirasidagi kondominium mulki esa chet elliklar uchun yagona to'liq freehold shakli bo'lib qolmoqda, va bu bozordagi eng 'zerikarli', ammo eng xavfsiz variant.
Ammo bu shuni anglatmaydiki, kompaniya tuzilmasi butunlay yozib tashlanishi kerak. Real faoliyati bo'lgan, haqiqiy Tailandlik hamkorlari bor, kapital to'liq to'langan va bir necha yillik toza hisobot tarixiga ega kompaniya tekshiruvdan o'tadi. Muammo shundaki, bunday kompaniya haqiqiy pul va orqasida haqiqiy biznes talab qiladi, qog'ozdagi qobiq emas.
Va yana bir aniq istisno bor: agar byudjetingiz 5-6 million THB atrofida bo'lsa va siz tayyor kondominium birligini olayotgan bo'lsangiz, bu yerda kompaniya yo'q, nominee yo'q, baholangan qiymat bo'yicha manba tekshiruvi chegarasi ham ishga tushmaydi. Ya'ni tuzish uchun umuman hech narsa yo'q.
Agar mulkim allaqachon kompaniya nomida bo'lsa, nima qilishim kerak?
Birinchi qadam, bu ushbu hafta bajarish mumkin bo'lgan narsa: DBD kompaniya ekstraktini so'rab olish va yer idorasi ko'radigan narsani o'zingiz ko'rish. Bu arzon va bir kunda bajariladi. Shundan keyin ikki yo'l bor: kompaniyani to'liq muvofiqlikka keltirish, yoki uni ro'yxatdan o'tgan ijaraga aylantirish. Ikkinchi yo'l odatda sotishda muammoga duch kelishdan arzonroq bo'ladi.
Shuni ham unutmang: bir aniq ro'yxatdan o'tish uchun turmush o'rtog'i xatidan foydalanish (pulning shaxsiy xususiyatini tasdiqlovchi) faqat o'sha bitta bitimni yopadi, u tuzilmani butunlay himoya qilmaydi, agar yer shaxsan uning emas, kompaniya nomida bo'lsa.
Amaliy eslatma: bitimni ro'yxatdan o'tkazishda nimalarga tayyor bo'lish kerak
Yer idorasida sarlavhani ro'yxatdan o'tkazish shaxsan qatnashishni yoki qat'iy tailand yuridik shaklida tuzilgan ishonchnomani talab qiladi, va idoralar shaxsan hozir bo'lishni talab qilishda avvalgidan sezilarli darajada qattiqroq bo'lib qoldi. Navbat, baholash va bank cheki uchun ikki-uch ish kunini rejalashtiring.
Manba: Restate.ru