Phuket yer boshqarmasida bir xaridor villani tay kompaniyasi nomiga rasmiylashtirmoqchi bo'ldi va unga hech qachon berilmagan savollar berildi: uch nafar tay hissadori aksiyalarni qaysi pulga sotib olgan, ularning daromad deklaratsiyasi bormi, nega uchovi uch xil viloyatda yashaydi. Yana bir necha yil oldin bunday hujjatlar hech qanday savolsiz qabul qilinardi. Endi ular Business Development departamenti (DBD) bazasi bilan taqqoslab tekshiriladi.
Qisqacha aytganda: 2026-yilda Taylandda xorijiylar uchun ko'chmas mulk huquqlari liberallashmagan. O'zgargani - davlat allaqachon mavjud bo'lgan qoidalarni jonlantirib, amalda qo'llay boshlagani.
Xorijiy jismoniy shaxs uchun yagona to'g'ridan-to'g'ri va qonuniy yo'l - bino umumiy maydonining 49% chet el kvotasi doirasida kondominium xonadonini freehold (to'liq mulk) tarzida sotib olish. Qolgan barcha variantlar maxsus ruxsat talab qiladi yoki, agar to'g'ri aytilsa, sizga mulk emas, ijara sotilayotganini tan olishdir.
Chet el kvotasi qanday ishlaydi va uni qanday tekshirish kerak
Kondominiumdagi chet el kvotasi binoning barcha xonadonlarining umumiy maydonining 49%ini tashkil etadi, xonadonlar sonining 49%i emas. Bu farq juda muhim: kichik xonadon egalari ko'p bo'lgan loyihada kvota tezroq to'lishi mumkin.
Bitim yer boshqarmasida ro'yxatdan o'tishidan oldin kondominiumning yuridik shaxsi (bino boshqaruv kompaniyasi) tomonidan berilgan sertifikat orqali qolgan kvota tasdiqlanadi. Rawai yoki Bang Tao kabi ommabop hududlarda, sotuvchi qanday deb aytmasin, kvota butunlay to'lib qolgan bo'lishi mumkin. Shuning uchun aynan shu xonadon uchun yozma sertifikat olish, hatto ko'rish safari vaqtida shaxsan tekshirish tavsiya etiladi. Yer boshqarmasi faqat ish kunlari ishlaydi, shuning uchun bir kunlik safar ko'pincha bitimni yopish uchun yetarli emas.
Nega tay kompaniyasi orqali villa sotib olish endi xavfli
O'nlab yillar davomida standart usul shunday edi: mahalliy hissadorlarga 51% tegishli bo'lgan tay kompaniyasi tashkil etiladi, chunki tay kompaniyasi yerga ega bo'la oladi. Qog'ozda hech narsa buzilmagan edi. Amalda esa tay hissadorlar hech qachon bir bat ham to'lamagan, boshqaruvda qatnashmagan va oldindan imzolangan bo'sh aksiya o'tkazish shakllarini qo'l qo'ygan.
Aynan shu shakl va mazmun o'rtasidagi bo'shliqni regulyatorlar endi ushlab olishni o'rgangan. Yer departamenti ro'yxatdan o'tgan kapitali 2 million THB bo'lgan kompaniya 25 million THB turgan uchastkani sotib olganini ko'rsa va DBD tay hissadorlar hech qachon daromad deklaratsiyasi topshirmagani, ularning yana yigirma boshqa kompaniyada ro'yxatdan o'tganini ko'rsatsa, qo'shimcha savol qolmaydi.
2025-yildan boshlab nominal (nominee) tuzilmalar ustidan nazorat kuchaytirildi: Yer departamenti va DBD endi ma'lumot almashadi, yer egalik qiluvchi kompaniyalardagi tay hissadorlar orqasidagi haqiqiy kapital manbasini tekshirish uchun. 2026-yil aprelidan boshlab DBD Order No. 1/2026 buyrug'i asosida xorijiy ishtirok bor 46,000 dan ortiq kompaniya ommaviy tekshirishdan o'tkazila boshlandi, buzilish topilgan tuzilmalar uchun qattiqroq jazolar va majburiy tugatish ehtimoli bilan.
Nominal egalik Xorijiy Biznes to'g'risidagi qonun (Foreign Business Act) asosida jinoiy jazolanadigan ish hisoblanadi: 100,000 dan 1 million THBgacha jarima va uch yilgacha qamoq, bunda javobgarlik tay nominal hissadorga ham taalluqli.
Bizning nuqtai nazarimiz: 2026-yilda byudjeti 30-40 million THBdan kam bo'lgan xaridor turar-joy sotib olish uchun tay kompaniya tuzilmasini umuman ko'rib chiqmasligi kerak. Xavf ertaga tekshiruvchilar kelib qolishida emas. Xavf shundaki, mulkni qayta sotish vaqti kelganda, huquqshunos bilan ishlaydigan xaridor bunday bitimga kirishishni shunchaki rad etadi va aktiv o'z qonuniyligini yo'qotishidan ancha oldin o'z likvidligini yo'qotadi.
Bu qoidaning bir mantiqiy istisnosi bor: agar siz haqiqatan ham faoliyat yurituvchi, aylanmasi, xodimlari va o'z pulini qo'yayotgan hamkorlari bo'lgan tay biznesiga egangiz, unda yerni shu kompaniya orqali egalik qilish aylanma yo'l emas, balki odatiy korporativ amaliyot hisoblanadi.
Yer sotib olish mumkinmi - va qaysi istisnolar bor
Xorijiy shaxs nomiga yer egaligi Yer kodeksi (Land Code) asosida umuman taqiqlangan. Tor istisnolar mavjud: ma'lum meros holatlari va 96 bis moddasi, u turar-joy maqsadida 1 rai (taxminan 1600 kv.m) gacha yer uchastkasini egalik qilishga ruxsat beradi, agar kamida 40 million THB tasdiqlangan aktivlarga sarmoya kiritilsa va Ichki ishlar vazirligidan ruxsat olinsa. Amalda bunday ruxsatlar juda kam berilgan, deyarli nolga yaqin.
Shuning uchun mutlaqo aniq bo'lishi kerak: chet ellik uchun 'yer sotib olish' deganda odatda ijara yoki kompaniya orqali nazorat nazarda tutiladi, haqiqiy egalik emas.
'30+30+30' ijara sxemasi va uning haqiqiy chegarasi
Lizhold villalar sotuvchilari buni to'qsan yillik 'egalik' deb reklama qiladi. Aslida esa yer boshqarmasi reyestrida faqat birinchi o'ttiz yillik davr qayd etiladi. Ro'yxatdan o'tkaziladigan ijara muddati 30 yil bilan chegaralanadi; undan keyingi davrlarga cho'zish reyestrga kiritilmaydi va faqat aynan shu yer egasining shartnoma majburiyati sifatida qoladi.
Uzaytirish va'dasi joriy yer egasining muayyan ijarachi oldidagi shaxsiy majburiyati, xolos. Tayland sud amaliyoti bunday uzaytirishlarni takroran shaxsiy shartnoma huquqi deb baholagan, ya'ni bu huquq yerning yangi egasiga avtomatik o'tmaydi. Haqiqiy sinov o'ttiz birinchi yilda keladi, va bozorda hozircha bu yoshdagi kurort hududi lizhold obyektlari kam bo'lgani sababli, bu haqda statistika yo'q.
Madaniyat sifatida shuni ta'kidlash kerak: rivojlantiruvchi kompaniya biznesda qolib, o'z obro'sini qadrlab turgancha hamma narsa muammosiz ishlaydi. Ammo bu kafolat emas, faqat amaliy tajriba.
Pul qayerdan kelishi kerak: FET-sertifikat va valyuta shartlari
Freehold mulkni ro'yxatdan o'tkazish uchun pul chet eldan o'tkazilishi shart: mablag' chet el valyutasida kelishi kerak, va 50,000 AQSh dollari yoki undan ortiq summalar uchun bank Foreign Exchange Transaction (FET) sertifikatini beradi. Bu sertifikatsiz yer boshqarmasi bitimni umuman qayta ishlamaydi.
Bu shart shaffof xaridorlar uchun aslida yaxshi xabar. Chet eldan o'tkazilgan mablag' va qo'lda FET sertifikati bilan sotib olingan kondominium freehold mulki so'nggi ikki yil ichida bir kun ham qiyinlashgani yo'q. Aksincha, nominal tuzilmalar ustidan nazorat qanchalik kuchaysa, chet el kvotasidagi xonadonlarning ikkinchi bozori shunchalik bashorat qilinadigan bo'lib qoladi, chunki chet ellik uchun bu turdagi aktivni egalik qilishning qonuniy alternativalari qisqarib boryapti.
2024-yilgi va'dalar nega amalga oshmadi
2024-yilda bozor kutgan narsa boshqacha edi. Hukumat vazirliklarga ikki taklifni o'rganishni topshirgan edi: yer ijarasining maksimal muddatini 99 yilgacha uzaytirish va kondominiumlardagi chet el kvotasini 75%gacha ko'tarish. Phuketning xalqaro xaridorlar jamoasi oylab faqat shu haqda gaplashdi.
2026-yilga kelib, hech qaysi chora qonunga aylanmadi. Munozara siyosiy qarshilikka uchradi, 'mamlakatni sotib yuborish' haqidagi dalil kapitalni jalb qilish haqidagi dalildan kuchliroq chiqdi. Kengaytirish o'rniga hukumat arzonroq va tezroq yo'lni tanladi: mavjud huquqlarning hurmat qilinayotganini tekshirishni boshladi.
Bitimdan oldin nimalarni tekshirish kerak
Eng muhim amaliy qadam hujjat imzolashdan oldin amalga oshiriladi: kondominiumning yuridik shaxsidan qolgan chet el kvotasini maydon bo'yicha tasdiqlaydigan yangi sertifikatni so'rang va tanlangan xonadon aynan shu kvota doirasida qolganini tekshiring.
Bundan tashqari, quyidagilarga e'tibor bering:
- Chanote (yer sertifikati) mavjudligi va yerda hech qanday cheklov yoki garov yo'qligi
- Kondominiumning umumiy jamg'armasiga to'lovlar tarixi (qarzlar yo'qligini tasdiqlash)
- Yangi qurilish loyihasi bo'lsa - qurilish ruxsatnomasi va, agar talab etilsa, EIA (ekologik ta'sirni baholash) tasdig'i
- Valyuta o'tkazmasi to'g'ri maqsad ko'rsatilgan holda chet eldan kelishi
Bu ikki qadam - kvota sertifikati va to'g'ri valyuta o'tkazmasi - yer boshqarmasida bitimning buzilishiga olib keladigan xavflarning ko'pini yo'qqa chiqaradi.
Manba: DBD Order No. 1/2026, aiproperty-phuket.com orqali keltirilgan