Nega bu xabar O'zbek investori uchun muhim?
Agar siz chet elda ko'chmas mulkka pul kiritishni o'ylayotgan bo'lsangiz, quyidagi tendensiya sizga to'g'ridan-to'g'ri daxldor: dunyoning eng tajribali investorlaridan biri - boy tailandliklar - Londondan chiqib, Yaponiyaga (Tokio va Niseko) o'tmoqda. Ammo qiziq tomoni shundaki, ular tashlab ketayotgan yo'nalish - kurort ko'chmas mulki - aynan Phuketda hozir eng yuqori daromad ko'rsatmoqda. Boshqacha aytganda, katta pul odatda eng aqlli yo'lni tanlaydi, va bu safar yo'l Tayland orollariga olib kelmoqda.
Qisqa javob: Tailandlik millionerlar London ko'chmas mulkini sotib, kapitalni Tokio va Niseko (Yaponiya) bozorlariga yo'naltirmoqda, chunki London soliqlari oshdi va fungt kursi noqulay bo'lib qoldi. Ammo daromadlilik jihatidan Tokioning 3.5-4.5% va Nisekoning 4-6% ko'rsatkichlariga qarshi, Phuketdagi premium villalar professional boshqaruv ostida yiliga 6-8% daromad berishi mumkin - bu esa xalqaro investorlarni, jumladan BAA, Yaqin Sharq va Xitoy xaridorlarini, orolga jalb qilmoqda.
London nega o'z jozibasini yo'qotmoqda?
Boy tailandlik investorlar Buyuk Britaniyadagi mulklarni faol ravishda sotib, pulni boshqa yo'nalishlarga o'tkazmoqda. Sabab oddiy - egalik qilish xarajatlari keskin oshdi. Norezidentlar uchun Stamp Duty Land Tax ustama solig'i standart stavkaga qo'shimcha yana 2% ni tashkil qiladi. Bundan tashqari, kompaniya orqali ushlab turilgan qimmat mulklar uchun yillik ATED solig'i yiliga 4 150 funt sterlingdan boshlanadi. Bunga siyosiy noaniqlik, Brexitdan keyingi vizalar bo'yicha qat'iylashuv va London markazidagi ijara bozorining sustlashuvini qo'shsak, London endi avvalgidek jozibador ko'rinmaydi.
Qiziq tomoni - bu pul Bangkokka qaytmayapti. Buning o'rniga u to'g'ridan-to'g'ri Yaponiyaga oqmoqda.
Tokio va Niseko: Yaponiyaning ikki yo'nalishi
Tokio o'zining shaffof huquqiy tizimi, barqaror ijara talabi va zaif yen tufayli jalb qilmoqda - zaif valyuta xorijiy xaridorlar uchun kirish narxini dollarda arzonlashtiradi. Shahar shahar 23 maxsus tumanida yangi kvartira narxlari 2024-2025 yillarda Yaponiya Ko'chmas Mulk Iqtisodiy Instituti ma'lumotlariga ko'ra 20%dan ortiq oshdi, markaziy hududlarda kvadrat metr narxi endi $15 000dan yuqori. Tokio ijara daromadliligi o'rtacha yiliga 3.5-4.5% ni tashkil qiladi.
Niseko - Hokkaydodagi gorno-lыжный kurort, uni ko'pincha 'Osiyoning Chamonisi' deb atashadi. U Gonkong, Singapur va Avstraliyadan kelgan badavlat mehmonlarni jalb qiladi. So'nggi besh yilda premium shale (chalet) narxlari ikki barobar oshdi, ijara daromadliligi esa yuqori mavsumda 4-6% ga yetadi. Ammo muammo shundaki, yuqori mavsum atigi 4 oy (dekabrdan martgacha) davom etadi, qolgan vaqtda mulk deyarli daromad keltirmaydi. Premium segmentga kirish narxi taxminan $500 000 dan boshlanadi.
Yaponiyada chet elliklar yer va binolarni to'liq mulk huquqi (freehold) asosida hech qanday cheklovsiz sotib olishlari mumkin, biroq sotib olish solig'i baholangan qiymatning taxminan 3-4% ini tashkil qiladi, ro'yxatdan o'tkazish yig'imlari esa alohida hisoblanadi.
Phuket: uchala ko'rsatkich bo'yicha g'olib
Endi asosiy savolga qaytamiz: Phuket bu ikki yapon yo'nalishi bilan qanday raqobatlasha oladi? Javob - uchta muhim ko'rsatkichda ustunlik qiladi.
Birinchidan, daromadlilik. Professional ijara operatorlari boshqaradigan premium Phuket villalari yiliga 6-8% daromad keltiradi - bu Tokioning 3.5-4.5% ko'rsatkichidan sezilarli yuqori.
Ikkinchidan, mavsum uzunligi. Niseko atigi 4 oy ishlaydi, Phuketning turistik mavsumi esa 8-10 oy davom etadi, bu esa ancha barqaror va bashorat qilinadigan ijara daromadini ta'minlaydi.
Uchinchidan, kirish narxi. Phuketning premium segmentidagi kvadrat metr narxi $4 000-7 000 atrofida, bu Tokiodan taxminan 2-3 barobar arzon. Sifatli kvartiralarni $120 000-150 000 dan boshlab topish mumkin, holbuki Tokio yoki Nisekoda shunga o'xshash kirish narxi ancha yuqori.
Quyidagi jadval uchala bozorni bir joyda solishtirib beradi:
| Ko'rsatkich | Tokio | Niseko | Phuket |
|---|---|---|---|
| Ijara daromadliligi | 3.5-4.5% yiliga | 4-6% (yuqori mavsumda) | 6-8% (professional boshqaruvda) |
| Kvadrat metr narxi (premium) | $15 000+ | Yuqori (ikki barobar o'sgan, 5 yilda) | $4 000-7 000 |
| Turistik/ijara mavsumi | Yil bo'yi | 4 oy (dek-mart) | 8-10 oy |
| Kirish narxi (premium) | Yuqori | ~$500 000 dan | $120 000-150 000 dan |
Muhimi shuki, Phuket - jahon miqyosida chet elliklar kondominium (kvartira)ni freehold (to'liq mulk huquqi) asosida rasman egallashi mumkin bo'lgan kamdan-kam kurort bozorlaridan biri. Bu O'zbekistonlik investor uchun ham katta ahamiyatga ega, chunki hujjatlar tartibi va mulkchilik huquqi aniq va tushunarli.
Kim va nima uchun Phuketga pul kiritmoqda?
Bangkok Post ma'lumotlariga ko'ra, dunyo bo'ylab noturg'unlik kuchayib borayotgan sharoitda, luxury ko'chmas mulkka qiziqish Phuket tomon siljimoqda. BAA, Yaqin Sharq va Xitoylik xaridorlar oroldagi mulkni endi qisqa muddatli spekulyativ o'yin sifatida emas, balki o'z bazasini diversifikatsiya qilishning uzoq muddatli usuli sifatida ko'rmoqda.
Bu tasodifiy emas. So'nggi bozor ma'lumotlariga ko'ra, Phuket ko'chmas mulkiga bo'lgan talabning 62% i Tailanddan tashqaridan keladi, xaridorlar esa 141 ta mamlakatdan kelib chiqadi. Bu shuni ko'rsatadiki, Phuketning xalqaro jozibasi mavsumiy emas, balki tizimli xususiyatga ega. Tailand esa umuman olganda, bozor bahosiga ko'ra, chet el to'g'ridan-to'g'ri investitsiyalari bo'yicha Osiyoning eng yaxshi beshtaligiga kiradi.
Yaponiyaga investitsiya qilishning xavflari nimada?
Agar kimdir tailandliklar ortidan Yaponiyaga ergashishni o'ylayotgan bo'lsa, bir necha xavfni hisobga olishi kerak. Birinchisi - valyuta xavfi: agar yen mustahkamlansa, yangi xaridorlar uchun kirish narxi oshadi, garchi mavjud egalar dollarda hisoblangan ijara daromadining o'sishidan foyda ko'rishi mumkin. Ikkinchisi - zilzila xavfi va u bilan bog'liq sug'urta xarajatlari, bu Yaponiyada doimiy omil hisoblanadi.
Xulosa: nima uchun bu O'zbek investori uchun signal?
Tailand kapitalining Londondan Osiyoga ko'chishi vaqtinchalik moda emas, bu tizimli qayta yo'nalish. Boy Osiyo investorlari yuqori daromadlilik, shaffof qoidalar va past operatsion xarajatlarga ega bozorlarni izlamoqda. Aynan shu uchta mezon bo'yicha Phuket Tokio bilan bab-baravar turibdi, ijara daromadliligi bo'yicha esa undan ham o'zib ketadi.
Xalqaro investorlar, jumladan O'zbekiston va Markaziy Osiyodan bo'lgan xaridorlar uchun, kapital o'sishi va barqaror pul oqimi o'rtasida muvozanat izlaganlarga Phuket mintaqadagi eng kuchli variantlardan biri bo'lib qolmoqda. 'Tailand Ko'chmas Mulki' jamoasi sifatida biz aynan shu sababdan mijozlarimizga Bang Tao va Laguna kabi rivojlangan hududlarni tavsiya qilishni davom ettiramiz.
Manba: Bangkok Post