Nima bo'lyapti: Tailandda katta tozalash boshlandi
Phuketda yoki Koh Samuida villa sotib olgan ko'plab xorijliklar singari, ehtimol siz ham mulkni Tailand kompaniyasi nomiga rasmiylashtirgansiz. Bu yillar davomida keng tarqalgan sxema edi. Ammo endi vaziyat o'zgarmoqda: Tailandning Biznesni Rivojlantirish Departamenti (DBD) chet ellik ulush bilan bog'liq 36 277 ta kompaniyani rasmiy tekshiruvga oldi. Bu so'nggi yillardagi eng yirik tekshiruv bo'lib, mamlakatda to'g'ridan-to'g'ri chet el yer egaligini taqiqlovchi qonunni chetlab o'tish uchun ishlatilgan 'nominal egalik' sxemalariga qaratilgan.
Agar siz ham villa yoki yer uchastkasini Tailand yuridik shaxsi orqali sotib olgan bo'lsangiz, bu signalni e'tiborsiz qoldirmaslik kerak.
Qisqacha javob: eng muhimi nima?
Tailand hukumati 31 516 ta kompaniyani alohida diqqat markazida ushlab turibdi - bularda chet el kapitali rasman 49% dan past ko'rsatilgan, ya'ni kompaniyani Tailand kompaniyasi sifatida ro'yxatdan o'tkazish va yer sotib olish uchun ruxsat etilgan chegaradan past. Muammo shundaki, minglab bunday tuzilmalarda Tailandlik aksiyadorlar faqat qog'ozda mavjud, real nazorat esa chet ellik egalar qo'lida qolmoqda. DBD aynan shunday sxemalarni aniqlab, yopishni maqsad qilgan.
Thairath nashrining xabariga ko'ra, tekshiruv 16 ta viloyatni qamrab olgan - Bangkok va uning atrofidagi beshta viloyat, shuningdek o'nta yirik turistik hudud, jumladan Chonburi, Surat Thani va Phuket. Bu shuni ko'rsatadiki, kampaniya faqat bitta kurort bozoriga emas, balki butun mamlakat miqyosidagi siyosat o'zgarishiga qaratilgan.
Qonun nima deydi: chet elliklar yerni qanday egallashi mumkin?
Yer kodeksi (B.E. 2497, 1954-yil) chet elliklarga Tailandda yerni to'g'ridan-to'g'ri egalik qilishni taqiqlaydi. Yagona istisno - Investitsiyalarni Rag'batlantirish Kengashi (BOI) tomonidan tasdiqlangan loyihalar bo'lib, ular uchun kamida 40 million THB miqdorida investitsiya talab qilinadi.
Chet el Biznesi to'g'risidagi Qonun (1999-yil) ga ko'ra, agar kompaniyada chet el kapitali 49% dan oshsa, u chet el kompaniyasi hisoblanadi. Shu chegaradan past bo'lgan kompaniyalar esa Tailand kompaniyasi sifatida qaraladi va yer sotib olishga huquqli. Aynan shu qonuniy bo'shliqdan foydalanib, ko'plab xorijiy investorlar Tailandlik 'nominal' aksiyadorlar orqali kompaniya tuzib, yer sotib olishgan.
Bozor bahosiga ko'ra, Phuketdagi chet elliklarga tegishli villalarning 60-70% gacha qismi aynan shunday - Tailand kompaniyasi va nominal aksiyadorlar orqali - rasmiylashtirilgan.
DBD kompaniyalarda nimalarni tekshiradi?
Departament faqat aksiyadorlar reestrini emas, balki real nazoratni tekshirmoqda: qarorlarni kim qabul qiladi, xaridni kim moliyalashtirgan va daromadni kim oladi. Bunga quyidagilar kiradi:
- Aksiyadorlik tuzilmasi va ulushlar taqsimoti
- Yer sotib olish uchun ishlatilgan mablag'ning manbasi
- Amaldagi boshqaruv nazorati - kim haqiqiy qaror qabul qiluvchi
- Yig'ilish bayonnomalari va moliyaviy hujjatlar
Asosiy savol shu: Tailandlik aksiyadorlar haqiqiy investormi yoki shunchaki qog'ozdagi nominal shaxslarmi?
Jazo choralari qanday: nima yo'qotish mumkin?
Nominal sxemalar uchun jazo Chet el Biznesi to'g'risidagi Qonun asosida 1 million THB gacha jarima va/yoki 3 yilgacha qamoq jazosi ko'rinishida belgilangan. Ammo bundan ham og'irroq xavf - agar Yer Departamenti kompaniya aksiyadorlarini nominal deb topsa, mulkni 180 kun ichida sotishga majburlashi mumkin. Agar bu muddatda sotuv amalga oshmasa, hokimiyat yerni o'zi auksionga qo'yishi mumkin.
Bu qanchalik jiddiy ekanini ko'rsatuvchi misol - 2026-yil avgustida Phuketdagi nominal tarmoqqa qarshi 4-bosqich operatsiyasida 16 kishi (10 tailandlik, 6 xorijlik - kanadalik, rossiyalik va qozog'istonlik fuqarolar) jinoiy javobgarlikka tortildi. Bundan tashqari, Phuketdagi kengroq tekshiruv doirasida 361 ta kompaniya o'rganilib, ulardan 149 tasi shubhali chet el ulushi bilan yerga egalik qilayotgani aniqlandi - natijada 114 ta sud da'vosi qo'zg'atildi va 39 ta jarima qo'llanildi.
Kvartira egalari xavotir olishi kerakmi?
Yo'q. Bu tekshiruv faqat yerga egalik qiluvchi kompaniyalarga tegishli. Kondominium to'g'risidagi Qonun (1979-yil) asosida chet elliklar binoning umumiy maydonining 49% gacha qismini to'g'ridan-to'g'ri (freehold) shaxsiy mulk sifatida egallashi mumkin - va bu alohida, ancha barqaror huquqiy rejim hisoblanadi.
Xorijiy xaridor uchun qonuniy yo'llar qaysilar?
Agar siz Tailandda villa sotib olmoqchi bo'lsangiz, quyidagi qonuniy variantlarni ko'rib chiqishingiz mumkin:
- Uzoq muddatli ijara (leasehold) - odatda 30 yil muddatga, uzaytirish imkoniyati bilan
- Binoni yerdan alohida egalik qilish, yer uchastkasini esa ijaraga olish
- Tailandlik hamkor bilan haqiqiy qo'shma korxona tashkil etish - hamkor moliyalashtirish va boshqaruvda real ishtirok etishi shart
- Kondominium birligini freehold asosida sotib olish
Leasehold odatda 2 marta uzaytirish huquqi bilan beriladi, lekin uzaytirish qonunan kafolatlanmagan. Shu sababli leasehold asosidagi mulklar teng freehold mulklarga nisbatan odatda 15-30% arzonroq narxlanadi. Asosiy farq shundaki, siz yerni sotib olmaysiz, balki uni ijaraga olasiz.
Nega aynan hozir kuchaytirilmoqda?
Nominal sxemalarga bosim 2022-yildan beri asta-sekin kuchayib kelmoqda - o'shanda parlament qo'mitalari kurort hududlarida chet elliklarning yirik miqyosda yer sotib olishini muhokama qila boshlagan edi. Siyosiy bosim, yer narxlarining oshishi va jamiyatda premium hududlarda chet el kapitali to'planishidan xavotir jarayonni tezlashtirdi.
Agar kompaniyam orqali yerga egalik qilsam, nima qilishim kerak?
Birinchi qadam - mustaqil huquqiy audit o'tkazish. Agar tuzilma zaif topilsa, yurist quyidagi qayta tuzish variantlarini taklif qilishi mumkin:
- Leaseholdga o'tkazish
- Haqiqiy Tailandlik hamkorni jalb qilish
- Yerni sotib, bino bo'yicha huquqlarni saqlab qolish
Bunday auditni kechiktirmaslik tavsiya etiladi, chunki DBD tekshiruvi hozirda faol davom etmoqda.
Bu Phuket va Koh Samui bozoriga qanday ta'sir qiladi?
Qisqa muddatda ba'zi egalar buyruq olishdan oldin sotishni afzal ko'rgani sababli takliflar soni ortishi mumkin. O'rta muddatda esa bozor leasehold tuzilmalari va kondominiumlar tomon siljishi kutilmoqda - bu esa shu segmentlarda talab va narxlarning oshishiga olib kelishi mumkin.
Tekshiruvning miqyosi - 36 277 ta kompaniya, 16 ta viloyat - buni bir martalik kampaniya emas, balki tizimli va uzoq muddatli siyosat o'zgarishi sifatida ko'rsatadi. Xalqaro investorlar uchun xulosa aniq: Tailand yerini nominal sxemalar orqali cheklovsiz sotib olish davri yakunlanmoqda. Erta qayta tashkil etganlar o'z mulkini va xotirjamligini saqlab qoladi, signalni e'tiborsiz qoldirganlar esa majburiy sotuv va jinoiy javobgarlik xavfiga duch kelishi mumkin.
Agar Tailandda mulk sotib olishni rejalashtirayotgan bo'lsangiz, xaridni amalga oshirishdan oldin mulkni shaxsan ko'rib chiqish, mahalliy yurist bilan maslahatlashish va barcha hujjatlarni joyida tekshirish tavsiya etiladi. Tailand Ko'chmas Mulki jamoasi sifatida biz xaridorlarga aynan shunday tuzilmaviy xavflarni oldindan aniqlashda yordam beramiz.
Manba: Thairath