Agar siz Phuketda yoki Bangkokda villa sotib olishni o'ylayotgan bo'lsangiz, quyidagi yangilik sizni ogohlantirishi kerak: Tailand hukumati xorijiy xaridorlar nomidan tailandlik kompaniyalar orqali rasmiylashtirilgan uylarni ommaviy tekshira boshladi. Bu O'zbekistondan Tailandga ko'chmas mulk investitsiya qiluvchilar uchun endi mavhum xavf emas, balki aniq huquqiy voqelik.
Nima bo'lyapti: raqamlar bilan qisqacha
The Nation Thailand nashriga ko'ra, Bangkokning Pattanakarn va Krungthep Kreetha tumanlarida joylashgan 33 ta hashamatli uy va villa, umumiy qiymati 1,27 milliard baht (taxminan 35 million dollar), nominee egalik sxemasi shubhasi bilan tekshiruvga olingan. Bu shunchaki bitta reyd emas - bu Tailand hukumati boshlagan tizimli kampaniyaning bir qismi.
Parallel ravishda, mamlakatning janubida, ya'ni Phuket, Phangnga va Krabi provinsiyalarida yanada kattaroq operatsiya o'tkazildi: 48 kishi (shundan 27 nafari tailandlik, 21 nafari xorijlik - Isroil, Fransiya, Polsha, Shveytsariya, Buyuk Britaniya, Niderlandiya, Rossiya va Janubiy Afrika fuqarolari) hibsga olindi, 89 ta yer uchastkasi bo'yicha jami 1,05 milliard baht qiymatidagi mulk musodara qilindi. Bangkok Post va The Phuket News ma'lumotlariga ko'ra, bu operatsiyada 500 dan ortiq amaldor ishtirok etgan, 40 ta hibsga olish orderi tasdiqlangan va 13 ta tintuv orderi ijro etilgan.
Nega bu O'zbek investorlar uchun muhim
Tailand qonunchiligi (Yer kodeksi, 86-modda) xorijiy fuqarolarga yerni to'g'ridan-to'g'ri egalik qilishni taqiqlaydi. Shuning uchun ko'p yillar davomida bozorda 'kulrang norma' shakllangan: xorijlik xaridor tailandlik kompaniya (Thai Co., Ltd.) tashkil qiladi, unda ulushning 51%i rasman tailandlik 'nominee' aktsiyadorlarga tegishli bo'ladi, ammo yer va uyni haqiqiy nazorat qiluvchi va undan foyda ko'ruvchi shaxs xorijlik xaridorning o'zi bo'ladi.
Bozor tahlilchilarining bahosicha, Phuketdagi villalarning 70% gachasi xorijlik egalarga tegishli bo'lib, ularning aksariyati aynan shunday nominee tuzilma orqali rasmiylashtirilgan. Demak, agar sizning yaqiningiz yoki tanishingiz Phuketda 'kompaniya orqali' villa sotib olgan bo'lsa, ehtimol u ham xuddi shunday sxemadan foydalangan.
Muhim tafsilot: tekshiruv aynan yer uchastkasi bilan bog'liq villalar va uylarga qaratilgan, kondominium (ko'p qavatli uy-joy) birliklariga emas, chunki huquqiy nizo faqat yerga egalik masalasida yuzaga keladi. Tekshiruvdagi mulklarning o'rtacha qiymati taxminan 38,5 million baht (qariyb 1,07 million dollar) - ya'ni bu premium-klass villalar segmenti.
Qonun buzilsa nima bo'ladi: jazo choralari
Tashqi Biznes to'g'risidagi qonun (1999-yil) bo'yicha jarima 1 million bahtgacha va/yoki 3 yilgacha ozodlikdan mahrum qilish nazarda tutilgan. Bundan tashqari, Yer kodeksi qonunbuzarlik aniqlanganidan keyin 180 kun ichida yerni majburiy sotishni talab qiladi. Agar shu muddatda xaridor topilmasa, mulk davlat foydasiga o'tkaziladi.
Bu nazariya emas, allaqachon amaliyot: 2024-yilda Koh Samuida bir nechta villa aynan shu tartibda musodara qilingan edi. Ya'ni, agar sizning villangiz nominee sxema orqali rasmiylashtirilgan bo'lsa va bu aniqlansa, sud oltin oyda mulkni sotishni buyurishi mumkin, xaridor topilmasa esa mulk butunlay qo'ldan ketadi.
2025-yilda Tailand hukumati xorijiy ulushga ega tailandlik kompaniyalarni nazorat qilishni allaqachon kuchaytirgan edi - DBD (Business Development Department) tizimi orqali aktsiyadorlarni tekshirish mexanizmi joriy etilgan. Shuning uchun 2026-yildagi bu reyd kutilmagan voqea emas, balki uzoq davom etayotgan siyosatning mantiqiy davomi.
Qaysi shaharlarda xavf yuqoriroq
Phuket, Koh Samui, Pattaya va Xua Xin - xorijliklarga tegishli hashamatli villalarning eng zich to'plangan joylari, demak, bu yerlarda nominee tuzilmalari va nazorat harakatlari ham eng ko'p uchraydi. Agar sizning e'tiboringiz aynan shu hududlardagi villaga qaratilgan bo'lsa, huquqiy tuzilmani ikki marta tekshirish shart.
Qonuniy yo'llar: qanday sotib olish mumkin
Yaxshi xabar shundaki, Tailandda xorijliklar uchun to'liq qonuniy ikkita variant mavjud va ular bu tekshiruv to'lqinidan mutlaqo ta'sirlanmaydi:
| Format | Shart-sharoit | Xavf darajasi |
|---|---|---|
| Kondominium (freehold) | Loyihadagi xorijiy ulush 49%dan oshmasligi kerak | Past, to'liq qonuniy |
| Leasehold (uzoq muddatli ijara) | 30 yil + qayta uzaytirish huquqi (yana ikki muddatga) | Past, musodara xavfi yo'q |
| Nominee kompaniya orqali | Norasmiy, tailandlik 'egalar' orqali | Yuqori, musodara va jarima xavfi |
Kondominium bozori bu tekshiruvdan umuman chetda qoladi, chunki xorijliklarning kondominium birligiga (freehold tarzda) egalik qilish huquqi Kondominium to'g'risidagi qonunda alohida belgilangan va nominee tuzilmalar bilan hech qanday aloqasi yo'q.
Leasehold, ya'ni yerni 30 yilga ijaraga olish, uy-joyning o'zini esa xaridor nomiga rasmiylashtirish - bu eng ishonchli va keng tarqalgan yo'l. Yana bir variant - haqiqiy tailand hamkorlari va real faoliyat yurituvchi (nominee bo'lmagan) tailandlik kompaniya orqali sotib olish, ammo bu yo'l jiddiy yuridik nazoratni talab qiladi.
Bu bozor uchun yomonmi yoki yaxshimi?
Aslida bu inqiroz emas, bozorning tozalanishi va shaffoflashuvi jarayoni. Tailand xalqaro investorlar uchun barqaror va tushunarli qoidalar tomon harakatlanmoqda. Qisqa muddatda ba'zi egalar tekshiruv o'z hududlariga yetib kelmasdan oldin villalarini shoshilinch sotishga urinishi mumkin - bu esa qonuniy leasehold asosidagi villani arzonroq narxda sotib olish uchun oyna ochishi mumkin.
Kondominium bozorida esa vaziyat butunlay barqaror: Bangkokda ijaradan yillik daromad 5-7% atrofida, Phuketda professional boshqaruvdagi mulklar esa **8-10%**gacha daromad berishi mumkin. Asosiy shart - litsenziyalangan yuristlar bilan ishlash va 'kulrang' tuzilmalardan qochish.
2026-yil uchun eng asosiy qoida shu: bitimning huquqiy tuzilmasi narxdan ham muhimroq. Yuridik maslahatga tejamkorlik qilish butun investitsiyangizga arzon tushmasligi mumkin. Aynan shuning uchun Tailand Ko'chmas Mulki jamoasi mijozlarga faqat tekshirilgan, qonuniy tuzilmalar asosida mulk tanlashda yordam beradi.
Manba: The Nation Thailand