Agar siz Phuketda villa yoki uchastka sotib olishni tailandlik kompaniya orqali rasmiylashtirishni o'ylayotgan bo'lsangiz, 2026-yilning bahoridagi voqealarni bilishingiz shart. Chunki endi bu masala faqat qog'ozlar tartibida emas, balki butun mamlakat bo'ylab yagona raqamli nazorat ostida hal qilinadi.
Nima uchun bu mavzu xorijiy xaridorlar uchun muhim
2026-yil may oyida Tailand Yer resurslari departamenti mamlakatning har bir viloyat yer idorasiga uchta 'shoshilinch' tamg'asi bilan sirkulyar yubordi. Mazmuni sodda: ko'p yillar davomida xorijliklar tailandlik kompaniyalar orqali yerni nazorat qilish uchun foydalangan 'nominee' (vakolatli egalik) sxemalari endi yagona milliy bazada tizimli ravishda aniqlanadi.
Muhim jihati shundaki, bu yangi qonun emas. Bu eski qonunning yangi darajadagi ijrosi. Farq esa tub: avvallari nazorat darajasi konkret idoradagi xodimning shaxsiy yondashuviga bog'liq edi. Endi barcha viloyatlar bir xil standart, bir xil tekshiruv ro'yxatlari va yerga egalik qiluvchi yuridik shaxslarning yagona raqamli reyestri asosida ishlaydi.
Bu, ayniqsa, Rossiya, Yevropa va boshqa mamlakatlardan kelib, o'nlab yillar davomida tailandlik kompaniya tuzilmalari orqali villa va uchastkalar sotib olgan minglab xorijiy investor uchun jiddiy sinov bosqichi hisoblanadi.
Qonun asosi qanday va nega bu 'bo'shliq' paydo bo'lgan
Tailandda xorijliklarga yerga to'g'ridan-to'g'ri egalik qilish hech qachon ruxsat etilmagan. Bu qoida 1954-yilgi Yer kodeksidan boshlanadi. Xorijlik faqat bino tarkibidagi 49% xorijiy kvota doirasida kondominium xonadoniga ega bo'la oladi, lekin villa yoki yer uchastkasiga ega bo'lolmaydi. Qonun harfi shu.
Ammo amaliyotda so'nggi yigirma yil ichida shu qoidani chetlab o'tishga qaratilgan butun bir sanoat shakllangan. Formula oddiy: tailandlik cheklangan javobgarlikdagi kompaniya tuziladi, unda xorijlik 49% aksiyaga ega bo'ladi, qolgan 51% esa tailandlik 'nominee' aksiyadorlarga tegishli bo'ladi. Kompaniya yerni sotib oladi, xorijlik esa u yerda yashaydi. Yuridik firmalar, agentlar, hatto ba'zi qurilish kompaniyalari ham yillar davomida bu tuzilmani odatiy yechim sifatida taklif qilib kelgan.
Hokimiyat bu amaliyot mavjudligini har doim bilgan. Yer kodeksining 96-moddasi xorijlikka yerga egalik qilish taqig'ini chetlab o'tishda yordam berganlik uchun 2 yilgacha qamoq jazosi va 20 000 THB gacha jarima belgilaydi. Ammo bu norma kam va notekis qo'llanilgan: bir yer idorasi bitimni hech qanday savolsiz ro'yxatga olsa, boshqasi butunlay rad etishi mumkin edi. Hammasi viloyatga, xodimning kayfiyatiga va hujjatlarning qanchalik puxta tayyorlanganiga bog'liq edi.
2026-yilgi sirkulyarlar aynan nimani o'zgartiradi
Mayda chiqarilgan sirkulyarlar aynan shu notekislikni bartaraf etishga qaratilgan. Birinchi marta tizimli yondashuv joriy etilmoqda: bitta baza, bitta mezonlar to'plami, bitta tekshiruv ro'yxati. Yangi ko'rsatmalar bo'yicha birinchi bo'lib batafsil tahlil chop etgan Silk Legal yuridik firmasining ta'kidlashicha, bu qonunning o'zgarishi emas, balki ijro nazoratining birlashtirilishi.
Amalda bu qanday ishlaydi? Faraz qilaylik, ikki tailandlik va bir xorijiy aksiyadordan (49% ulush bilan) iborat kompaniya Phuketda 15 million THB turadigan villa sotib olgan. Ilgari yer idorasi bitimni oddiygina ro'yxatga olardi. Endi tizim bu kompaniyani avtomatik ravishda yuqori xavfli deb belgilaydi. Amaldorlar aksiyadorlar reyestrini ko'rib chiqadi: tailandlik hamkorlar kim? Ularning kasbi nima? Pulning manbai qayerdan? Kompaniya haqiqiy tijorat faoliyati olib boradimi, yoki u faqat bitta ko'chmas mulkni ushlab turish uchun mavjudmi? Inspektor obyektga borib, u yerda aslida kim yashayotganini ko'rishi ham mumkin.
Naqd pul bilan amalga oshiriladigan tranzaksiyalar uchun 2 million THB (taxminan 57 000 dollar) chegarasi alohida e'tiborga loyiq. Tailandda, ayniqsa kurort mintaqasi va qayta sotish bozorida naqd to'lovlar odatiy hol. Endi har bir bunday tranzaksiya avtomatik ravishda pul manbaini tekshirishni ishga tushiradi, bu esa pul yuvishga qarshi qonunchilik (AMLA) bilan bir qatorda noaniq bitimlarga qo'shimcha to'siq yaratadi.
Mintaqaviy kontekst ham muhim: Tailand xorijiy mulkka egalik ustidan nazoratni kuchaytirayotgan yagona Janubi-Sharqiy Osiyo davlati emas. Vetnam 2024-yilda uy-joy qonunini yangilab, xorijiy xaridorlar uchun yangi cheklovlar kiritdi. Indoneziya esa Balida xorijiy xaridorlar uchun qoidalarni vaqti-vaqti bilan qayta ko'rib chiqadi. Ammo Tailandning yondashuvi o'ziga xos: qoidalar o'zgarmayapti, nihoyat ularning ijrosi qattiqlashmoqda.
Asosiy raqamlar va faktlar
- Uch sirkulyar 2026-yil may oyida Tailand Yer resurslari departamenti tomonidan mamlakatdagi barcha viloyat yer idoralariga yuborildi.
- Naqd pul tranzaksiyalari 2 million THBdan (taxminan 57 000 dollar) boshlab va 5 million THBdan (taxminan 143 000 dollar) yuqori aktivlar endi Yer kodeksining 74-moddasi asosida pul manbai va moliyaviy holatni avtomatik tekshirishni ishga tushiradi.
- Qonuniy meros avtomatik tekshiruvdan chetlashtirilgan yagona istisno hisoblanadi.
- Yerga egalik qiluvchi har bir yuridik shaxsni qamrab oluvchi yagona baza yaratilmoqda: ro'yxatga olingan sana, sotib olingan sana, baholangan qiymat va e'lon qilingan biznes maqsadi kabi ma'lumotlar bilan.
- Belgilangan chegaradan yuqori xorijiy ulushga ega kompaniyalar yuqori xavfli toifaga kiritiladi va chuqurroq tekshiruvdan o'tkaziladi.
- Kuchaytirilgan tekshiruvlar tarkibiga aksiyadorlar reyestrini tahlil qilish, Biznesni rivojlantirish departamenti (DBD) ma'lumotlari bilan taqqoslash, moliyaviy hisobotlar, shartnomalar va obyektni joyida tekshirish kiradi.
- Mintaqaviy ko'chmas mulk sharhlariga ko'ra, Phuket, Koh Samui, Koh Phangan va Krabi kabi turistik hududlarda 11 000dan ortiq kompaniya allaqachon tekshiruvga tortilgan.
Mavjud tuzilmalar egalari uchun nima o'zgaradi
Yerni allaqachon 'nominee' tuzilmalari orqali ushlab turganlar uchun vaziyat noaniq. Sirkulyarlar asosan yangi bitimlarni va mavjud bazani skrining qilishga qaratilgan, ammo yaratilayotgan baza yerga egalik qiluvchi barcha yuridik shaxslarni, jumladan uzoq yillar avval amalga oshirilgan sotib olishlarni ham qamrab oladi. Bu, o'n yil oldin bitta villa uchun tuzilgan kompaniya ham tekshiruvga tortilishi mumkinligini anglatadi.
Investorlar nima qilishi kerak? Birinchidan, malakali tailandlik advokat orqali mavjud tuzilmalarni audit qildirish. Ikkinchidan, muqobil formatlarni ko'rib chiqish: uzoq muddatli ijaraga olish (30 yil, uzaytirish huquqi bilan), xorijiy kvota doirasida kondominium xaridi, yoki Tailand Investitsiyalarni Rag'batlantirish Kengashi (BOI) orqali investitsiya, bu ba'zi hollarda xorijliklarga yerga to'g'ridan-to'g'ri egalik qilish imkonini beradi.
Yer resurslari departamentining yangi ko'rsatmalari aniq signal beradi: tarqoq va notekis ijro davri tugamoqda. Tailandda mulkka investitsiya qilgan har bir kishi ishonchsiz vaziyatga tushib qolmaslik uchun o'z egalik tuzilmasini hoziroq qayta ko'rib chiqishi maqsadga muvofiq, eshik oldida inspektorni kutib o'tirmasdan.
Agar siz Phuketda mulk sotib olishni rejalashtirayotgan bo'lsangiz, avval yerga joyida borib, yuridik maslahat olish tavsiya etiladi. Tailand Ko'chmas Mulki jamoasi sizga to'g'ri huquqiy tuzilmani tanlashda va real vaziyatni baholashda yordam beradi.
Manba: The CITY Asia