Tasavvur qiling: sizda 100 000 dollar bor va ikkita variant turibdi. Birinchisi - AQSh davlat obligatsiyasi, hech qanday risksiz, har yili 4,78% beradi. Ikkinchisi - Phuketdagi kvartira, sizga 6-7% 'kafolatlangan' ijara daromadi va'da qilinayotgan, lekin baht kursi, bo'sh turish mavsumi, boshqaruv kompaniyasi xarajatlari va uni bir kunda sotib bo'lmasligi kabi risklar bilan. Ayirma endi ikki-uch foiz punktigacha qisqarib qoldi. Aynan shu hisob-kitob 2026-yil sentyabrida Phuketga uy sotib olishni o'ylayotgan har bir o'zbek investorining boshida aylanishi kerak.
2026-yil 1-sentyabr holatiga AQShning 10 yillik davlat obligatsiyalari daromadliligi 4,78% atrofida turibdi. Yaponiyaning 10 yillik obligatsiyalari esa uch o'n yillik deyarli bepul qarzlanishdan so'ng birinchi marta **3%**ga chiqdi. Yevropa obligatsiyalari 15 yillik rekord darajalarga yetdi. Bu endi faqat moliyaviy tahlilchilar uchun texnik ma'lumot emas - bu dunyodagi har qanday investitsiya, jumladan Phuketdagi kvartira sotib olish uchun ham yangi 'chegara stavkasi' (hurdle rate) hisoblanadi.
Nega neft narxi Phuket qurilishiga ta'sir qiladi?
Barcha bu tebranishlarning sababi oddiy va noxush: energiya yana qimmatlashdi. Brent nafti barreli 91 dollar atrofida, Yevropada gaz narxi bir necha yillik yuqori nuqtada. Bozorlar endi inflyatsiya o'z-o'zidan maqsadli darajaga qaytadi deb o'ylashni to'xtatdi va sentyabr oyida ham Fed, ham YSB (Yevropa Markaziy Banki) tomonidan stavka oshirilishini, ehtimol undan keyin ham davom etishini hisobga olmoqda.
Tailand deyarli barcha neftni import qiladi. Shuning uchun Brent narxining 91 dollarga chiqishi to'g'ridan-to'g'ri qurilish materiallari va tashish xarajatlariga ta'sir qiladi. Bu, o'z navbatida, yangi binolarda narxlarning sezilarli tushishiga to'sqinlik qiladi - hatto talab pasaysa ham.
Phuketda kredit stavkasi ko'tarilishi nimaga ta'sir qilmaydi?
Odatiy mantiq shunday ishlaydi: stavkalar oshadi, kredit qimmatlashadi, uy-joyga talab pasayadi. Lekin Phuketda bu zanjir to'g'ridan-to'g'ri ishlamaydi. Chet ellik xaridorlar Tailand banklaridan standart shartlarda ipoteka ololmaydi - kondominium xaridlarining aksariyati naqd pulda yoki quruvchining bo'lib-bo'lib to'lash rejasi orqali amalga oshiriladi. Demak, Fed stavkasi oshishi to'g'ridan-to'g'ri ipoteka orqali talabni siqib chiqara olmaydi.
Ta'sir boshqa yerdan keladi: muqobil foyda va xaridorning hamyoni orqali.
Risksiz dollar stavkasi 1,5% bo'lganda, va'da qilingan 6-7% yillik ijara daromadi to'rt martalik premium bo'lib ko'rinardi. 4,78%da bu premium ikki-uch foiz punktigacha qisqaradi, va aynan shu punktlar uchun investor baht kursi riski, past mavsumda bo'sh turish riski, boshqaruv kompaniyasi to'lovlari, texnik xizmat, soliqlar va aktivni bir kunda sota olmaslik kabi barcha risklarni o'z zimmasiga oladi. Matematika endi shunchaki aniq emas.
Ikkinchi kanal - xaridorning kayfiyati. Yevrozonadagi biznes krediti qimmatlashgan investor ikkinchi kvartira sotib olishni keyinga suradi. Avstraliya buning yaxshi misoli: yangi stavka ko'tarish sikli bozorga kirib kelishi bilanoq, uy-joyga bog'liq aksiyalar birinchi bo'lib tushib ketdi. Gonkongdagi Hang Seng indeksi ham Shein kompaniyasining sust debyutidan so'ng zaiflashdi.
Tailandning foydasiga ishlaydigan omillar bormi?
Qimmat neft va global inflyatsiya hammaga bir xil ta'sir qilmaydi. Tailand AQSh va Yevropaga solishtirganda nisbatan past inflyatsiya va past siyosat stavkasiga ega davlat. Baht tarixan turizmga asoslangan joriy hisob ortiqchaligi bilan qo'llab-quvvatlanadigan valyuta sifatida harakat qilgan. Kelayotgan yumshatish siklida bahtga bog'langan aktiv, zaiflashayotgan dollarga nisbatan hozir ko'rinayotganidan yaxshiroq natija ko'rsatishi mumkin - lekin bu prognoz, kafolat emas.
Bundan tashqari, oddiy haqiqat bor: kurort ko'chmas mulki faqat daromad aktivi emas, balki iste'mol tovaridir. Yilda ikki oy yashaydigan kvartirani obligatsiya bilan to'g'ridan-to'g'ri solishtirish noto'g'ri. Uni shu davr uchun o'xshash turar joyni ijaraga olish narxi bilan solishtirish kerak.
Bizning pozitsiyamiz: qachon xarid qilish, qachon kutish kerak
AQShning 10 yillik obligatsiyasi 4,78% berayotgan sharoitda, biz Phuketdagi qurilayotgan (off-plan) loyihani faqat qog'ozdagi 'kafolatlangan' daromad asosida sotib olishni tavsiya qilmaymiz. Bu kafolat quruvchining moliyaviy holati qanchalik mustahkam bo'lsa, shunchalik kuchli - va aynan qimmat pul davri zaif quruvchilar o'z majburiyatlarini bajarmay qolayotgan davrdir.
Hozirgi vaziyatda oqilona qadam - kamida ikki mavsum ekspluatatsiya tarixiga ega tugallangan bino tanlash, bunda prognoz jadvali o'rniga boshqaruv kompaniyasining haqiqiy hisobotlarini ko'rish mumkin.
Agar siz kvartirani shaxsiy foydalanish uchun, yiliga uch-to'rt oy yashash uchun sotib olayotgan bo'lsangiz va uni obligatsiya portfeli o'rnini bosuvchi vosita deb hisoblamasangiz - yuqoridagi barcha hisob-kitoblar sizga tegishli emas. Sizning hisobingiz Fed stavkasiga qarshi emas, balki uzoq muddatli ijara narxiga qarshi ishlaydi.
Binolarni ko'rish safarlarini past mavsumda rejalashtirish maslahat beriladi - shunda yanvardagi bezatilgan rasm o'rniga haqiqiy bandlik ko'rinadi. Bundan tashqari, bu davrda chiptalar arzonroq va hududlarni olomonsiz solishtirish osonroq.
Phuketda qaysi loyihalar eng ko'p risk ostida?
Eng ko'p risk kam tanilgan quruvchilarning uzoq muddatli tugallanish jadvaliga ega, kafolatlangan daromad va'da qiladigan off-plan loyihalarida. Aynan shu loyihalarda moliyalashtirish qiymatining oshishi eng qattiq zarba beradi. Tugallangan, aniq bandlik ko'rsatkichlariga ega binolar bu riskdan ancha himoyalangan.
Har qanday kvartirani quyidagi ikki savol orqali tekshiring: u dollar hisobida risksiz 4,78%dan ko'proq net daromad berayaptimi, va siz uni besh yilga ushlab turishga tayyormisiz? Agar ikkalasiga ham javob 'yo'q' bo'lsa, izlashni davom ettiring.
Tez-tez beriladigan savollar
AQSh obligatsiyalari daromadliligi oshishi Phuket kvartira narxlariga qanday ta'sir qiladi?
To'g'ridan-to'g'ri ipoteka orqali emas, balki kapital uchun raqobat orqali. 10 yillik obligatsiyalar 4,78%ni berayotganda, ba'zi investorlar pulni oddiygina obligatsiyada saqlab qolishni tanlaydi, bu esa qimmat 'spekulyativ daromad' va'da qiluvchi mulklarga talabni sekinlashtiradi. Bu keng ko'lamli narx tushishiga olib kelmaydi, lekin savdolashish imkoniyati ko'proq real bo'ladi.
2026-yilda Phuket kvartira narxlari tushishini kutish kerakmi?
Kuchli bandlikka ega tugallangan loyihalarda bu ehtimoldan yiroq. Chegirmalar ko'proq qurilishni tugallash uchun pulga muhtoj quruvchilarda, ayniqsa erta bosqichlarda paydo bo'ladi. Brent neftining 91 dollarga chiqishi qurilish xarajatlarini oshiradi, bu esa yangi binolarda jiddiy narx tushishiga qarshi ishlaydi.
Yaponiyaning stavka siyosati Osiyo uchun nima uchun muhim?
Yaponiyaning 3% daromadliligi pulni mamlakat ichiga qaytarib olib boradi. O'n yillar davomida arzon yen Janubi-Sharqiy Osiyodagi ko'chmas mulk xaridlarini ham moliyalashtirgan (carry trade). Ichki obligatsiya 3% to'laganda, bu strategiya endi ma'nosini yo'qotadi.
Phuketda hozirgi stavkalarda qancha ijara daromadi oqilona hisoblanadi?
Reklama qilingan yalpi foiz emas, balki boshqaruv to'lovlari, soliqlar va bo'sh turishdan keyingi net daromad muhim. Oddiy mezon: dollar hisobidagi net daromad 4,78%dan sezilarli darajada yuqori bo'lishi kerak, aks holda siz risk uchun bepul javobgar bo'lasiz.
Fed va YSB stavkalarni ko'tarsa, bahtga nima bo'ladi?
Dollar hozircha mustahkam turibdi, lekin daromadliliklar butun dunyoda bir vaqtda oshayotgani uning ustunligini cheklaydi. Valyuta prognozlari har qanday hisob-kitobning eng ishonchsiz qismi, shuning uchun bahtning qadrlanishini daromad modeliga oldindan kiritish tavsiya etilmaydi.
Manba: CNA (Channel News Asia)