2026-yil 3-sentyabr kuni Toshkentdagi investor uchun ham, Phuketda villa qidirayotgan xaridor uchun ham bir xil savol tug'ildi: agar AQSh davlat qog'ozlari deyarli xavfsiz holda 5% daromad bersa, nega Tailandda uy sotib olish uchun pul yig'ish kerak?
Qisqa javob shunday: bu raqamning o'zi bitimni bekor qilmaydi, faqat uning vaqtini va shartlarini o'zgartiradi. Phuketda xorijiy xaridorlarning katta qismi kvartirani kredit emas, balki naqd pulga oladi, shuning uchun AQSh Federal zaxira tizimining stavkasi Tailand ipotekasiga bevosita ta'sir qilmaydi. Ta'sir boshqa yo'l bilan, valyuta kursi va "muqobil daromad" mantiqi orqali keladi.
Nega AQSh obligatsiyalari yana 5%ga yaqinlashdi?
Bu safar sabab Fed qarori emas. Uchta omil bir vaqtda ishlayapti: AQShning janubiy koreyalik xotira chiplari ishlab chiquvchilariga - Samsung va SK hynixga - boj tarifi tahdidi, neft narxining o'sishi va sun'iy intellekt infratuzilmasiga qilinayotgan misli ko'rilmagan kapital sarmoyalar.
Bozor bu hodisani "chipflation" deb atay boshladi. Mantiq oddiy: xotira chiplari deyarli har qanday elektronika ichida bor - telefondan tortib serverlargacha, mashinalargacha. Agar ularga boj qo'yilsa, bu nafaqat Koreya zavodlariga, balki butun elektronika bozoriga soliq bo'lib tushadi. Server ishlab chiqaruvchi narxni ko'taradi, data-markaz operatori hisoblash narxini ko'taradi, oxir-oqibat bu obuna to'lovlariga qadar yetib boradi.
Bunga sun'iy intellekt uchun data-markazlarning katalak qarz bilan moliyalashtirilishini qo'shing - xotira chiplariga talab allaqachon oshib ketgan bozorda tarif zarbasi qo'shimcha bosim yaratadi. AQSh Federal zaxirasining "Beige Book" hisoboti ham xuddi shu narsani tasdiqlaydi: tarif va xomashyo narxlaridan kelib chiqadigan bosim mavjud.
Biroq bu bir tomonlama yo'l emas. Nyu-York Fed prezidenti Jon Uilyams tarif ta'siri vaqtinchalik bo'lib chiqishi va neft narxi barqarorlashishi mumkinligini alohida ta'kidlagan. Agar shunday bo'lsa, inflyatsiya kutilmalari ko'tarilgandan tezroq tushishi mumkin, demak, rentabellik ham tez pasayadi.
Phuketda ipotekaga bog'liq emasmi, unda nima o'zgaradi?
Deyarli hech narsa to'g'ridan-to'g'ri. Tailand banklari norezidentlarga ko'chmas mulk uchun kredit berishni kamdan-kam amalga oshiradi, va berilsa ham shartlari shunchalik og'ir bo'ladiki, iqtisodiy jihatdan ma'nosiz bo'lib qoladi. Bat (baht) stavkalarini Tailand Markaziy banki belgilaydi, u AQSh stavkasidan mustaqil.
Ammo ikki kanal orqali ta'sir baribir yetib keladi.
Birinchisi - muqobil daromad tushunchasi. Xavfsiz dollar aktivi 5% berayotganda, xaridor developerning "kafolatlangan" 7-8% ijara daromadi haqidagi va'dasini ancha tanqidiy ko'zda o'qiy boshlaydi. Agar xavfsiz stavka 5% bo'lsa, unda 7-8% qayerdan kelayotgani haqida savol tug'ilishi tabiiy.
Ikkinchisi - valyuta kursi. Kuchli dollar dirham, evro yoki rublga ega xaridor uchun kirish narxini har qanday developer chegirmasidan ko'ra ko'proq o'zgartiradi. O'zbek xaridori uchun bu, odatda, dollar yoki dirham orqali hisob-kitob qilinganda ayni shu mexanizm ishlaydi.
Phuketning haqiqiy ijara rentabelligi qancha?
Mana shu joyda Phuket o'zining kontrargumentini taklif qiladi. Orolning umumiy kataloги bo'yicha yalpi ijara rentabelligi zonaga va mulk turiga qarab 7.2-10.7% oralig'ida turadi. Litsenziyalangan qisqa muddatli ijaradan sof rentabellik (barcha boshqarish to'lovlari va soliqlardan keyin) 5-8%, uzoq muddatli ijaradan esa 4-6% ni tashkil qiladi.
Bu raqamlar 5% ga yaqinlashgan xavfsiz stavka fonida alohida ma'no kasb etadi. Agar developer 7-8% "kafolatlangan" daromad taklif qilsa, savol tug'iladi: bu daromad qayerdan to'lanadi - haqiqiy ijara tushumidanmi, yoki kirish narxiga, qurilish muddatiga yoki kompaniyaning balansiga yashiringan boshqa manbadanmi? Xavfsiz stavka 5% bo'lgan sharoitda kafolatlangan yuqori foiz avtomatik ravishda shubha uyg'otishi kerak.
Kutish yaxshimi, hoziroq harakat qilish kerakmi?
Bu savolga bir xil javob yo'q, sharoitga bog'liq.
Agar xaridor mulkni o'z mamlakatida olingan kredit hisobiga moliyalashtirmoqchi bo'lsa, biroz kutish mantiqan to'g'ri bo'lishi mumkin - qarz qimmatlashgan paytda bosim ostida shoshilish shart emas.
Ammo agar xaridor o'z mablag'i bilan ishlayotgan bo'lsa (Phuket bozorida bu holat aksariyat holatlarda shunday), kutish ko'pincha ko'proq xarajatga olib keladi. Tayyor loyihalar narxi stavka o'zgarishini kutib turmaydi: orol bo'yicha kapital o'sishi yiliga taxminan 5-8% atrofida davom etmoqda. Boshqacha aytganda, siz kutayotgan har bir yil, narx allaqachon o'sib ketgan bo'lishi mumkin.
Bu yerda men shaxsan bir pozitsiyani aytaman: agar xaridor o'z (qarz bo'lmagan) mablag'idan foydalanayotgan bo'lsa, uni AQSh treyzeri rentabelligiga qarab "to'g'ri vaqtni kutish" strategiyasidan qaytarardim. Fed stavkasini bashorat qilish - professional treyderlar uchun ham qiyin ish, oddiy xaridor uchun bu asossiz kechiktirishga aylanadi. Bu fikr faqat bir holatda ishlamaydi: agar byudjet allaqachon bat (baht) da va Tailand bankida saqlanayotgan bo'lsa - bunda valyuta xavfi umuman yo'q, va yuqoridagi bahsning katta qismi sizga tegishli emas.
Off-plan xarid qilishda valyuta xavfini qanday kamaytirish mumkin?
Bitta amaliy usul: to'lovni bir martalik emas, bosqichma-bosqich qilish. 24-30 oylik to'lov jadvaliga ega off-plan xarid, valyuta kursining bir kunlik tebranishiga qaraganda ancha yumshoqroq o'rtachalashtirish beradi. Agar butun summani bir kunda o'tkazsangiz va o'sha kuni kurs noqulay bo'lsa, bu zarar butun bitimga tarqaladi; bosqichma-bosqich to'lovda esa har bir bosqich o'z kursida hisoblanadi va risk taqsimlanadi.
Bu yerda bitta amaliy qadam bor: birinchi to'lov uchun valyuta kursini oldindan qulflab qo'ying (forward kontrakt orqali bo'lsa ham), va developer proyeksiya modeli o'rniga so'nggi 12 oylik haqiqiy bandlik statistikasini so'rang. Proyeksiya - kelajak haqidagi taxmin, statistika - o'tgan yilning faktidir.
Tailand bahti (baht) qanday reaksiya berishi mumkin?
An'anaviy qoidaga ko'ra, yuqori dollar rentabelligi dollarni rivojlanayotgan bozor valyutalariga nisbatan mustahkamlaydi. Ammo baht boshqa Osiyo valyutalariga qaraganda ko'pincha barqarorroq bo'ladi - buning sababi Tailandning joriy hisob bo'yicha ijobiy balansi va turizmdan kelayotgan barqaror valyuta oqimi. Shuning uchun avtomatik ravishda "dollar kuchaysa, baht albatta qulaydi" degan xulosa chiqarish xato bo'ladi.
Ammo shuni ham aytish kerak: Tailand elektronika va komponentlar bo'yicha yirik eksportchi, shuning uchun yarimo'tkazgich zanjiridagi savdo qoidalarining har qanday o'zgarishi mamlakat sanoat eksportiga va valyuta kursiga bilvosita ta'sir qiladi. Bu ta'sir to'g'ridan-to'g'ri emas, lekin uzoq muddatda sezilishi mumkin.
Yuqori stavkalar Phuket bozorini qanday o'zgartiryapti?
Global miqyosda pul qimmatlashishi bir oqibatga olib kelmoqda: tez sotish maqsadida off-plan loyihalarga kirgan spekulyativ xaridorlar soni kamayadi, real ijara ko'rsatkichlariga bo'lgan e'tibor kuchayadi. Talab tayyor, bandlik tarixi isbotlangan mulklarga siljiydi, va boshlang'ich bosqichdagi loyihalarda muzokara maydoni sezilarli darajada kengayadi.
O'z mablag'idan foydalanayotgan xaridor uchun bu tahdid emas, aksincha imkoniyat oynasi sifatida ko'rinadi. Ammo bu oyna abadiy ochiq turmaydi - agar Uilyams aytgan stsenariy amalga oshsa va inflyatsiya kutilmalari tez pasaysa, muzokara kuchi ham tezda yo'qoladi.
Manba: Seoul Economic Daily