Phuketdagi Thalang yer boshqarmasida xaridor stolga o'tiradi. Yonida uning "tay sherigi" - kompaniyadagi tay aksiyadori - pasporti va kompaniya muhri bilan turadi. Amaldor esa endi shunchaki korporativ hujjatlarni emas, balki tay aksiyadorning bank ko'chirmasini, ish joyidan ma'lumotnomani va pul qayerdan kelganini so'raydi. Ikki yil oldin bu g'alati holat bo'lardi. 2026-yil may oyidan boshlab bu - oddiy protsedura.
Tailand Yer boshqarmasi (Department of Lands) barcha viloyat yer idoralariga 'eng shoshilinch' belgisi bilan uch sirkulyar yubordi. Ular oldingi tarqoq ko'rsatmalarni bitta milliy tizimga birlashtiradi: yer egaligi bo'yicha yuridik shaxslarning umummilliy bazasi, oylik ma'lumotlarni solishtirish va markaziy organlarga choraklik hisobot.
Xulosa investorlar uchun aniq: ozchilik xorijiy aksiyadori bo'lgan tay kompaniyasi orqali yer yoki villa sotib olish endi shunchaki qog'ozbozlik emas. Tay aksiyadorlari o'z ulushi uchun pul to'lamagan va kompaniya boshqaruvida qatnashmaydigan tuzilmalar endi aniqlanadi, qayd etiladi va yillar davomida arxivda saqlanadi.
2026-yilgi sirkulyarlar nimani o'zgartiradi?
2026-yil may oyining o'rtasida Tailand Yer boshqarmasi barcha viloyat idoralariga uch 'eng shoshilinch' sirkulyar yubordi. Ular oldingi ko'rsatmalarni yagona nominal egalikni skrining qilish tizimiga birlashtiradi. Yer idoralari endi mamlakat bo'ylab yer egasi bo'lgan yuridik shaxslarning bazasini faol yuritishi, uni har oy qayta ko'rib chiqishi va Departamentga har chorakda hisobot berishi shart.
Agar kompaniya Yer kodeksining 97 va 98-moddalariga ko'ra xorijiy yuridik shaxs sifatida tanilsa, idora bu haqda choraklik siklni kutmasdan zudlik bilan xabar berishi kerak.
Bu esa avvalgi tizimdan tubdan farq qiladi. Yillar davomida texnik jihatdan noqonuniy bo'lgan 51/49 tay kompaniyasi tuzilmasi shunchaki davlatda har bir holatni tekshirish uchun baza va resurs yo'qligi sababli "omon qolgan" edi. Yer idorasi tay ko'pchiligi bo'lgan yuridik shaxsni ko'rar, uzatishni ro'yxatga olar va hujjatlarni jildga solib qo'yardi.
Qaysi tranzaksiyalar kuchaytirilgan tekshirishga tushadi?
Yer kodeksining 74-moddasi amaldorlarga tomonlarning pul manbai, daromadi, kasbi va moliyaviy holatini so'rash uchun huquqiy asos beradi. Kuchaytirilgan tekshirish ikki holatda ishga tushadi: naqd pul bilan tranzaksiya 2 million bahtdan oshsa, yoki mulkning baholangan qiymati 5 million bahtdan oshsa (bu yer idorasining rasmiy bahosi, shartnoma narxi emas).
Bangkok Biznews nashrining Yer boshqarmasi choralari haqidagi ma'lumotiga ko'ra, 2 million baht va 5 million baht chegaralari aslida mablag'larning shaxsiy mulk ekanligini, oilaviy (er-xotin) umumiy mulk emasligini tekshirish uchun qo'llaniladi - bu xaridorlar oldindan tayyorlab qo'yishi kerak bo'lgan yana bir hujjat qatlami.
Yuqori xavfli holatlarda idoralar aksiyadorlar reyestrini, Biznesni Rivojlantirish Departamentiga (DBD) topshirilgan hisobotlarni, moliyaviy hujjatlarni talab qilishi va kompaniyaning ro'yxatdan o'tgan manzilida joyida tekshirish o'tkazishi mumkin. Mondaq huquqiy tahlili ta'kidlaganidek, endi viloyat tekshiruv komissiyalari tarkibiga mahalliy politsiya boshliqlari kabi maxsus tergovchilar kiritilgan - bu esa aksiyadorlik, soliq va immigratsiya ma'lumotlariga kengroq kirish imkonini beradi.
Nega "tay lawyer tuzgan, demak qonuniy" degan gap endi ishlamaydi?
Avvallar advokatlar mukammal hujjat to'plamini yig'ardi: ustav, yig'ilish bayonnomalari, aksiyadorlar reyestri, kamida uch tay ishtirokchisi. Amaldorlar endi boshqa narsaga qaraydi: kapitalni haqiqatda kim to'lagan, oyiga 15 000 baht daromad deb ko'rsatgan tay aksiyador nega 30 million bahtlik yer sotib olgan kompaniyada ulushga ega, va kompaniya bitta aktivdan tashqari boshqa faoliyat yuritmasmi.
Aynan shu yerda so'nggi yillarning eng ommabop tuzilmasi - ovoz huquqi cheklangan imtiyozli aksiyalar sxemasi - qulaydi: tay fuqarolari kapitalning 51%iga ega, ammo xorijiy aksiyadorning o'n ovoziga qarshi bitta ovoz beradi. Yillar davomida bu nafis huquqiy "aylanma yo'l" sifatida sotilgan. Bugun esa bu aynan tergovchilar birinchi qidiradigan qolip: boshqaruvdan mahrum qilingan tay ko'pchiligi - nominal egalik sxemasining darslik ta'rifi. "Bizning tay advokatimiz tuzgan, demak qonuniy" degan gap hech qanday himoya bermaydi. Tranzaksiyani ro'yxatga olish hech qachon qonuniylik kafolati bo'lmagan, endi esa u yakuniy qadam ham emas.
30+30 yillik ijara formulasi haqiqatan ishlaydi deb bo'ladimi?
Yo'q, va bu ikkinchi keng tarqalgan afsona. Fuqarolik va Tijorat kodeksi ko'chmas mulk ijarasini maksimum 30 yilga ro'yxatga olishga ruxsat beradi. Shartnomaga yozilgan "kelasi 30 yilga uzaytirish" vada esa aniq mulkdorning shaxsiy majburiyati, yer bilan birga avtomatik o'tadigan huquq emas. Agar uchastka qo'l almashtirsa yoki qarz uchun musodara qilinsa, ikkinchi 30 yillik muddatni bajarishga majbur hech kim qolmasligi mumkin.
Kompaniya tuzilmasi qachon hali ham mantiqiy?
Mening fikrimcha, byudjeti 10-15 million bahtdan past shaxsiy xaridor uchun kompaniya tuzilmasi endi iqtisodiy jihatdan ma'nosiz. Yillik hisobotlar, auditlar, joyida tekshirish xavfi va besh yil ichida majburiy sotishga tushib qolish ehtimoli - bularning barchasi xorijiy kvota doirasida sotib olingan kondominium (loyihaning sotiladigan maydonining 49%i, unvon to'g'ridan-to'g'ri xorijiyning nomiga, to'liq chanote hujjati bilan) bergan narx afzalligini yeb qo'yadi.
Agar siz haqiqiy biznes qurayotgan bo'lsangiz - mehmonxona, ishlab chiqarish, agro-loyiha - va haqiqiy pul kiritgan, aylanmasi hisobotlarda ko'rinadigan real tay hamkoringiz bo'lsa, bu sirkulyarlar sizga deyarli tegmaydi. Skrining bo'sh qobiqlarni ajratib olishga mo'ljallangan, ishlaydigan kompaniyalarga emas.
Ammo bu qoida ham har joyda bir xilda kuchga kirmaydi: Phuket, Koh Samui, Pattaya va Chiang Mai kabi yuqori e'tibordagi hududlarda tekshiruv tezroq boshlanadi, Isan mintaqasidagi qishloq yer idorasi esa birinchi choraqda joyida tekshirish o'tkazishi dargumon. Qoidalarning mazmuni bir xil, faqat qaysi mulkka qachon yetib borishi farq qiladi.
Hozir kompaniya orqali mulki bor xaridor nima qilishi kerak?
Agar sizning mulkingiz hozir tay kompaniyasi orqali ro'yxatga olingan bo'lsa, chorak yakunlanishidan oldin hujjatlarni chiqarib, uch narsani tekshirib chiqing: tay aksiyadorlari o'z ulushi uchun haqiqatan pul to'laganmi, kompaniyaning ro'yxatdan o'tgan manzili uning haqiqiy faoliyatiga to'g'ri keladimi, va faoliyatning har bir yili uchun hisobotlar topshirilganmi. Yer idoralari aynan shu uch nuqtani birinchi tekshiradi, va ularni savol tug'ilishidan oldin tuzatish keyinroq tuzatishdan ancha arzon.
Amaliy eslatma: endi bitim imzolash va yer idorasida ro'yxatdan o'tkazish uchun ko'pincha barcha tomonlarning shaxsan hozir bo'lishi talab qilinadi, chunki amaldorlar endi ishonchnomalarni emas, odamlarni so'roq qiladi.
Manba: Mondaq